Jak pronajímají byt profesionálové?

Určení výše nájmu

GarantovanyNajem.cz spravuje již stovky bytů. Určení optimální ceny za pronájem je základní dovednost každého specialisty dlouhodobého pronájmu, která vyžaduje know-how a zkušenosti. Jak postupujeme při naceňování pronájmu? Klidně si náš postup sami vyzkoušejte.

•  Na realitních serverech vyhledáme alespoň 10 nemovitostí, které se podobají oceňované nemovitosti. A to svou dispozicí, či vybavením a nachází se ve stejné lokalitě.
• U každé z takto vyfiltrovaných nemovitostí vypočítáme cenu za 1m² , kterou následně zprůměrujeme.
• Poté tuto průměrnou cenu za 1m² vynásobíme počtem m² užitné plochy nemovitosti, kterou oceňujeme.

Pozor. Ne vždy m2 ovlivňuje cenu rovnoměrně a přímou úměrou. Některé lokality jsou specifické a nelze u nich aplikovat jednotnou cenu na celou lokalitu. V takovém případě hraje roli zkušenost člověka, který byt naceňuje.

Důsledky nesprávně stanovené ceny

• Nízká cena = ušlý příjem
• Vysoká cena = dlouhotrvající inzerce a ušlý nájem

Důsledky dobře stanovení ceny

• Optimální příjem bez velkých mezer
• Úsměv na tváři

Právě z uvedených důvodů je potřeba se dobře orientovat na realitním trhu, mít velké zkušenosti s obchodováním a umět vyhodnocovat inzerce v krátkém čase.

 

Najdeme nájemníka

Způsobů, jak najít ty správné nájemníky, je hned několik. Vzhledem ke skutečnosti, že pronajímáme více nemovitostí, tak jsme v kontaktu s velkým množstvím lidí. Lidé, kteří se na nás obrací s poptávkou bytu, si ukládáme a tím získáváme databází potenciálních nájemníků. Ve chvíli, kdy máme v nabídce nový byt, již víme, komu můžeme volat. Pokud nemáme zájemce z řad našich stávajících klientů, začínáme nemovitost veřejně inzerovat.

Základní pravidlo zní, že čím více lidí nemovitost uvidí, tím snáze se pronajímá. Výsledkem je rychlost jejího pronajmutí a tím i dobrá cena. S postupujícím časem inzerce totiž klesá cena nabídky.

Pro profesionální inzerát jsou nezbytné kvalitní fotografie a popisek. Velmi dbáme na to, aby byly fotografie skutečně hezké, profesionální, a aby z nich zájemce poznal, jak nemovitost reálně vypadá. Fotíme i detaily a zajímavosti, protože někdy právě fotografie řekne více, než samotný text.

Takto přichystané fotografie a text prezentujeme zájemcům. Používáme například:

• Inzerci na realitních serverech (co nejvíce kvalitních a velkých inzertních serverů je předpoklad pro úspěch)
• Facebook
• Letáčky do schránek

Inzerci na nejvíce navštěvovaných realitních serverech mohou zajistit pouze realitní obchodníci. Fyzická osoba tato média využít nemůže. Servery pro soukromou inzerce nepoužíváme, protože se na nich zpravidla nesdružuje naše cílová skupina solventních nájemců.

Zájemci se ozývají

V tomto stádiu již přicházejí na řadu samotné prohlídky. Máme za sebou celý tým lidí, kteří se věnují pouze pronajímání bytů. Znají požadavky zájemců, vědí, na co se zeptat a ovládají umění obchodních dovedností.

• Zájemci jsou mnohdy neúprosní a proto je potřeba vědět, jak odpovídat na jejich námitky, jako například
• Nájem je příliš vysoký
• Musím si to rozmyslet
• Chci slevu
• Byt není podle mých představ

 

Zájemce řekl ANO, co teď?

Naše pravidlo zní, že se nedohodneme hned s prvním zájemcem, který řekne „ANO“.

Jak totiž můžeme vědět, že je solventní, a že se později nepřihlásí zájemce, který bude lépe vyhovovat požadavkům majitele nemovitosti? Tyto informace na počátku samozřejmě nemáme, a proto si jej ověříme. Ověřujeme, zda daný člověk nemá exekuce, není hledán policií, dále zjišťujeme, proč se chce stěhovat, kolik lidí bude v bytě bydlet, jak dlouho plánuje bydlení a ptáme se na další otázky, které nám napoví, zda to je a nebo není vhodný kandidát na to stát se perfektním partnerem a především spolehlivým nájemníkem.

Pokud zájemce prošel tímto filtrem, přikračujeme k dalšímu kroku. A tím je dokumentace.

Připravíme smlouvy

Smlouvy jsou bez diskuze jednou z nejdůležitějších součástí nájemního vztahu. Můžeme totiž vybrat na první pohled nejlepšího nájemníka, jeho situace se ovšem může po dobu nájemního vztahu změnit. Může se například rozejít s partnerem, ukončit pracovní vztah, odstěhovat se do jiného města, a podobně.

Na co musí smlouva myslet?

Smlouva musí obsáhnout všechny možné scénáře. Smlouvy, které využíváme, jsou naším týmem právníků pravidelně aktualizovány s cílem stát se neprůstřelnými. Každá zkušenost je naším týmem konzultována a po poradě zanesena do smluv. Zkušenosti s pronajímáním máme již od roku 2007 a tu chybu, že bychom používali z internetu stahované smlouvy skutečně neděláme.

Jaký je tedy postup, když si zájemcem vzájemně řekneme ANO?

• Se zájemcem podepíšeme rezervační smlouvu.
• Pošleme smlouvy a veškeré přílohy se smlouvou související
• Domluvíme si termín podpisu na co nejbližší termín
• Podpis podnájemní smlouvy (u podpisu smlouvy skládá podnájemce jistotu)
• S klientem se domlouváme na termínu předání bytu

 

Předání bytu

Vždy před předáním bytu nemovitost uklidíme, vyčistíme a vymalujeme. Pozornost věnujeme i oknům, parapetům a všem povrchům. Jsme připraveni na veškeré otázky související s předáním a užíváním bytu, které by mohl nový nájemník mít a současně mu předáváme manuály, jak bydlet v konkrétním bytě.

Byt také pojišťujeme. A to úplně na vše. Máme speciální produkt u pojišťovací makléřské společnosti, se kterou jsme probrali veškerá rizika. Byt je tak z hlediska rizik v bezpečí.

Předávací protokol

Předávací protokol je velmi často podceňovaným dokumentem. Náš předávací protokol má 5 stran a zaznamenáváme do něj opravdu všechno související s bytem, tedy jeho stav, vybavení, apod. Součástí předání je i fotodokumentace, kterou vždy připravíme velmi detailně. Předcházíme tak situacím, kdy by jedna ze smluvních stran zapomněla, jak byt vypadal v době předání.

 

Zákaznický servis

Nedílnou součástí naší služby je také Zákaznický servis. Náš zákaznický servis řeší potřeby našich nájemníků, přepisy energií, vyúčtování a další potřeby našich klientů. Stará se také o nezbytné revize, úpravy bytů, malování a vše co je spojené se spokojeností majitelů i našich nájemníků.