Kolik zaplatíte na dani z pronájmu bytu a jak ji jednoduše spočítat.

Pronajímáte byt nebo dům? Pak vás čeká povinnost podat daňové přiznání a uvést v něm i příjmy z pronájmu.

Abychom vám ušetřili čas i starosti, připravili jsme praktický a jasný přehled, jak v tomto roce danit nájemné, jaké výdaje můžete uplatnit a na co si dát pozor.

Kdo musí podat daňové přiznání 

Přiznání k dani z příjmů je povinné pro každého, kdo během roku získal příjmy z pronájmu (nemovitých i movitých věcí). 

Výjimky, kdy přiznání podávat nemusíte: 

• jste zaměstnanec a všechny vaše ostatní zdanitelné příjmy za rok 2025 (včetně pronájmu) nepřesáhly 20 000 Kč, nebo 

• máte pouze příjmy z pronájmu do 50 000 Kč za rok 2025. 

Většina pronajímatelů se však do těchto limitů nevejde – přiznání proto obvykle podává prakticky každý majitel investiční nemovitosti. 

Jak se příjmy z pronájmu daní

Příjmy z pronájmu spadají pod § 9 zákona o daních z příjmů. Uvádějí se v příloze č. 2 daňového přiznání a tvoří tzv. dílčí základ daně. Ten se následně sčítá s ostatními příjmy (např. ze zaměstnání nebo podnikání). 

Termíny pro podání v roce 2026 

Pokud podáváte samostatně, bez auditora či poradce: středa 1. 4. 2026 je termín pro podání a úhradu daně v listinné podobě. 2.5. 2026 v elektronické podobě.  

Pokud vaše přiznání zpracovává daňový poradce nebo máte povinnost „auditu“, pak termín je středa 1. 7. 2026.  

Co patří do příjmů z pronájmu 

Do příjmů z pronájmu se počítá pouze částka za užívání nemovitosti. 

Naopak se nezapočítávají: 

• energie, 

• služby spojené s užíváním bytu (voda, teplo), 

• úklid společných prostor, 

• internet nebo TV. 

Pronajímatel tyto položky pouze přefakturovává nájemníkovi – proto nejsou ani příjmem, ani výdajem. 

Rozhodující je datum přijetí platby, ne období, za které nájem patří. 
Nájemné přijaté v lednu 2026 tak patří do daní za rok 2026, i když jde o prosinec 2025. 

Jak uplatnit výdaje – paušál nebo skutečné nákladyMůžete si vybrat jeden způsob, který uplatníte na všechny své nemovitosti: 

1. Paušální výdaje – 30 % z příjmů (max. 600 000 Kč) 

Nejjednodušší varianta. Nepotřebujete žádné doklady ani evidenci. 

Hodí se, pokud máte menší náklady na provoz a nechcete řešit papírování. 

2. Skutečné výdaje 

Uplatnit můžete pouze to, co doložíte: 

• opravy, údržbu a rekonstrukce, 

• pojištění nemovitosti, 

• odpisy, 

• provize realitní kanceláři. 

Výdaje za energie sem nepatří – ty jen přeposíláte nájemci. 

Slevy na dani a nezdanitelné položky

Protože příjmy z pronájmu uvádíte v běžném daňovém přiznání, můžete uplatnit všechny standardní slevy: 

• na poplatníka, 

• na invaliditu, studenta, manžela/manželku, 

• úroky z hypotéky, dary, penzijko atd. 

Upozornění: 
Pokud máte pouze příjem z pronájmu, nevzniká nárok na daňový bonus na děti. Slevu na dítě si ale uplatnit můžete – sníží vám daň až na nulu. 

Jaká je sazba daně 

• Základní sazba: 15 %pro příjem do 1 676 052  

• 23 % nad tento limit 

Kdo platí sociální a zdravotní pojištění 

• NE – Z dlouhodobého pronájmu neplatíte ani sociální, ani zdravotní pojištění, protože nejde o podnikání. 

• ANO – Jiná situace nastává u krátkodobých pronájmů – například Airbnb. 
  Ty se považují za podnikání, uvádějí se do přílohy č. 1 a pojistné se platí. 

Pronájem ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění 

Spoluvlastnictví 

• zdaňovat lze podle podílů, 

• nebo může celý příjem uvádět jeden spoluvlastník – ale v tom případě nelze použít paušál, pouze skutečné výdaje. 

Manželé (SJM) 

Příjem zdaňuje jeden z manželů, obvykle ten s nižším daňovým základem, aby se optimalizovala daňová povinnost. 

Daň z pronájmu u právnických osob 

Pokud nemovitost pronajímá firma, zdaňuje příjem sazbou 21 %. 
Povinnosti se řídí zákonem o daních z příjmů právnických osob 

Kdy se pronájem považuje za podnikání 

Jde o podnikání, pokud: 

• poskytujete krátkodobé ubytování, 

• pronajímáte přes Airbnb nebo Booking, 

• poskytujete služby (úklid, výměna ložního prádla apod.). 

V takovém případě: 

• příjem patří do přílohy č. 1, 

• vztahuje se na něj sociální a zdravotní pojištění, 

• lze uplatnit paušál 60 % (se živnostenským oprávněním), 

• bez živnosti je paušál pouze 40 %. 

DPH a pronájem nemovitostí 

Pronájem bytu k bydlení je osvobozený od DPH. 
Výjimky: 

• ubytovací služby, 

• krátkodobý pronájem, 

• nájem parkovacích stání a nebytových prostor. 

Pokud pronajímáte podnikatelům nebo nebytové prostory, doporučujeme konzultaci s účetním – pravidla jsou individuální. 

Další důležité datum pro rok 2026

• Pondělí 1. 6. 2026 – splatnost první splátky daně z nemovitých věcí (poplatníci s daní nad 5 000 Kč). 

Shrnutí 

• Zdanění se týká pouze částky za užívání bytu, ne energií a služeb. 

• Výdaje lze uplatnit paušálem 30 % nebo ve skutečné výši. 

• Z nájmu neplatíte sociální ani zdravotní pojištění (pokud nejde o podnikání). 

• Daň činí 15 %, vyšší příjmy se daní 23 %. 

• U krátkodobých pronájmů jde o podnikání s povinností platit pojistné. 

• U manželů zdaňuje příjmy jen jeden. 

• Právnické osoby daní 21 %. 

• DPH se běžně neuplatňuje, výjimky ale existují. 

Pokud chcete mít daňové i provozní povinnosti kolem pronájmu bez stresu, jsme tu pro vás. 
Zařídíme obsazení, správu i garantované nájemné – a vy se můžete věnovat jen tomu, co dává vašemu času vyšší hodnotu.