Střídání nájemníků – jak často je ještě výhodné?

Pojem fluktuace neboli střídání nájemníků může pro majitele bytů znít nepříjemně, ne vždy ale přináší více starostí než užitku. A to v případě, kdy přichází v optimální frekvenci, která je v průměru jednou za dva roky. Cenu nájmů lze díky tomu lépe přizpůsobovat aktuální situaci na trhu. Letos se však fluktuace téměř zdvojnásobila, a to hned z několika důvodů.

Vhodný podnájemník je alfou a omegou pro bezproblémový provoz investiční nemovitosti. Neméně důležitá je ale i doba, po kterou ji využívá. Pokud se nájemník rozhodne po několika letech odstěhovat, většina majitelů to vnímá jako další starost s hledáním nových zájemců. Málokdy si ale uvědomují, že je to příležitost, jak případně korigovat výši nájemného v souladu s aktuální situací na trhu. Optimální přirozená, a tedy žádoucí míra fluktuace je z tohoto důvodu v průměru dva roky.

Záleží hlavně na typu bytu

Doba obsazenosti se samozřejmě zpravidla liší podle toho, jaké dispozice byt nabízí a kdo je tedy jeho hlavní „cílovou skupinou“. V případě malých bytů o dispozicích 1+1 nebo 1+kk se často jedná o studentské bydlení, případně o bydlení pro svobodné a nezadané. Většinou jde o mladé lidi, kteří bydlení střídají i každý rok, a lze u nich tedy do jisté míry předpokládat větší fluktuaci.

U větších, mnohdy rodinných bytů s dispozicemi 2+kk a více, se nájemníci v průměru střídají po třech až čtyřech letech. A pokud se jedná o starší nájemníky, lze s větší jistotou usuzovat, že budou byt využívat spíše delší dobu. U bytů, které využívají služby GarantovanyNajem.cz, dlouhodobě evidujeme průměrný interval obměny nájemníků v délce jednoho a půl roku.

Fluktuace i neobsazenost se letos zvýšily

U bytů, které jejich majitelé spravují „na vlastní pěst“, se podle našich údajů o realitním trhu letos zvýšila fluktuace i míra neobsazenosti na téměř dvojnásobek oproti loňskému roku. Důvodů je hned několik, přičemž tím hlavním je změna poptávky ze strany zahraničních pracovníků a studentů. Kvůli letošní pandemické situaci převládá práce i výuka na dálku. Cizinci pracující v Česku si proto nepotřebují v takové míře zajistit bydlení poblíž svého zaměstnání a častěji zůstávají ve své domovině. A podobně i studenti mnohdy zůstávají u rodičů, namísto hledání bytů pro spolubydlení.

Dalším důvodem jsou ale také výkyvy cen nájmů, které například v Praze jen letos klesly o  deset procent. V lukrativních lokalitách v centru a jeho okolí ale nejsou výjimkou ani poloviční ceny nájemného, než jaké donedávna bývaly. Příčinou je zejména odliv turistů a propad trhu s krátkodobými pronájmy. O tyto byty se totiž rozšířila nabídka dlouhodobých pronájmů a jejich majitelům nezbylo nic jiného, než je nabídnout výrazně levněji, aby je dokázali obsadit.

Pronajímejte hned, jak můžete

Ačkoliv se letošní situace na realitním trhu zcela vymyká běžným zvyklostem, v příštím roce se již může začít alespoň postupně vracet k normálu. Pokud jste čerství majitelé nemovitosti k pronájmu, naše rada je jednoduchá – jakmile na to bude váš byt připravený, snažte se jej co nejdříve nabídnout k pronájmu. I když může být nyní požadované nájemné nižší, příští rok se již pravděpodobně otevře větší prostor k jeho úpravě. A pokud potřebujete s pronájmem vaší nemovitosti pomoci, neváhejte se na nás obrátit, rádi vám pomůžeme.