Společenství vlastníků jednotek. Co po vás SVJ smí chtít, když byt pronajímáte

Byt máte kvůli výnosu, ne kvůli schůzím. Jenže s koupí jednotky vám automaticky vzniklo členství ve společenství vlastníků a s ním sada povinností, o kterých se v kupní smlouvě nepíše. Kdy vás může SVJ pokutovat, co všechno mu musíte hlásit o svém nájemníkovi a proč se vyplatí přečíst stanovy dřív, než přijde první stížnost?

Tenhle text je pro majitele, kteří v domě sami nebydlí. Tedy pro investory s několika jedním až byty určenými k pronájmu, pro které je SVJ vzdálená instituce, nesousedská komunita. Právě u nich vzniká nejvíc nedorozumění.

Co znamená zkratka SVJ

SVJ je zkratka pro společenství vlastníků jednotek. Jde o právnickou osobu, kterou zakládají vlastníci bytů v jednom bytovém domě, aby společně spravovali dům a pozemek. Vzniká zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který vede příslušný krajský soud, a má vlastní IČO.

Zákon jí ale dává velmi úzce vymezenou způsobilost. Podle § 1194 občanského zákoníku je společenství vlastníků způsobilé nabývat práva a zavazovat se jen ve věcech správy domu a pozemku. Nesmí podnikat ani se podílet na podnikání jiných osob. Není to tedy firma ani spolek, ale servisní organizace s jedinou funkcí, tedy udržet dům v provozu.

Členství v SVJ je neoddělitelně spojené s vlastnictvím jednotky. Nemůžete z něj vystoupit, nemůžete se ho vzdát a nepřevedete ho na nájemníka. Prodejem bytu členství zaniká, koupí vzniká. Tečka.

Kdy SVJ vzniká a jak probíhá založení SVJ

Povinnost založit společenství se řídí § 1198 občanského zákoníku a má dvě podmínky, které musí platit současně.

• Alespoň pět jednotek v domě
  Do počtu se započítávají i nebytové jednotky, tedy garáže, ateliéry nebo obchodní prostory.
• Alespoň čtyři jednotky ve vlastnictví čtyř různých vlastníků
  Pokud tři byty vlastní jedna osoba, podmínka splněna není.
  

Společenství musí být založeno nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Zákon má na dodržení účinnou páku. Dokud SVJ nevznikne, katastrální úřad nezapíše vlastnické právo k dalším jednotkám. Developerovi tedy nezbývá než společenství založit, jinak nemá komu prodávat. Jak celé vkladové řízení probíhá a jak dlouho trvá, rozebíráme v článku o přepisu nemovitosti a zápisu do katastru.

Menší domy do pěti jednotek SVJ zakládat nemusí. Správu tam vykonávají vlastníci společně nebo si zvolí správce podle § 1191 a dál.

Orgány SVJ. Kdo o čem rozhoduje

1. Shromáždění

Nejvyšší orgán, kterého se účastní všichni vlastníci jednotek. Rozhoduje o schválení účetní závěrky, o výši příspěvků, o volbě statutárního orgánu, o změně stanov nebo o zásadních opravách domu.

Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci s většinou všech hlasů. Novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb. přidala náhradní shromáždění, které je usnášeníschopné už při účasti vlastníků s nejméně 40 % hlasů. Musí to ale umožňovat stanovy, jinak tuto možnost nemáte.

Pozvánka na schůzi SVJ se doručuje způsobem podle stanov a v předstihu, který stanovy určují. Standardně je to 15 až 30 dní a pozvánka musí obsahovat program. O bodech, které v pozvánce nejsou, shromáždění zpravidla rozhodovat nemůže.

2. Výbor SVJ nebo předseda SVJ

Statutárním orgánem je buď kolektivní výbor SVJ, nebo jednočlenný předseda SVJ. Co bude v domě fungovat, určují stanovy. Statutární orgán zastupuje společenství navenek, uzavírá smlouvy s dodavateli, vede evidenci a svolává shromáždění.

Zásadní novinka po roce 2020. Členem voleného orgánu už nemusí být vlastník jednotky. Může jím být kdokoli plně svéprávný, a dokonce i právnická osoba. Právě odsud pramení rostoucí poptávka po službě profesionální předseda SVJ, kdy funkci za odměnu vykonává externí firma nebo specialista. V domech, kde se do funkce nikdo nehrne, jde často o jediné funkční řešení.

3. Rozhodování mimo zasedání

Pokud se shromáždění nesejde v potřebném počtu, lze o týchž bodech rozhodnout per rollam, tedy korespondenčně. Vlastníci obdrží návrh usnesení a hlasují písemně ve lhůtě určené stanovami, nejméně 15 dní. Pro majitele, který bydlí v jiném městě, jde o nejpohodlnější způsob, jak se rozhodování reálně účastnit.

---

Stanovy SVJ a jejich změna

Co SVJ rozhodovat smí a co ne

Tohle je nejčastější zdroj sporů mezi aktivními výbory a pronajímateli. Působnost společenství je vymezená úzce a soudy ji vykládají doslova.

Nejvyšší soud to postavil najisto v usnesení ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022. Konstatoval, že společenství vlastníků nesmí stanovami omezovat vlastnická práva a nemůže regulovat účel užívání bytu. Prakticky to znamená, že SVJ nemůže plošně zakázat krátkodobé pronájmy typu Airbnb ani rozhodnout, že v domě se smí bydlet jen dlouhodobě. Na usnesení, které tuto působnost překračuje, se podle § 245 občanského zákoníku hledí, jako by nebylo přijato.

Co tedy SVJ smí:

• Spravovat dům a společné části
  Opravy, revize, úklid, pojištění domu, výtah, otopná soustava, fasáda.
• Určovat pravidla užívání společných prostor
  Kočárkárna, sušárna, sklepy, parkovací stání ve společných částech, noční klid ve společných prostorách.
• Vybírat příspěvky a zálohy a vymáhat je
  Včetně úroků z prodlení a soudního vymáhání.
• Ukládat povinnosti spojené s členstvím
  Účast na shromáždění, hlasování, výkon funkcí v orgánech, oznamovací povinnosti.

Co SVJ nesmí:

• Zakazovat pronájem nebo předepisovat jeho délku
  Rozhodnutí o tom, komu a na jak dlouho byt pronajmete, je výkon vašeho vlastnického práva.
• Schvalovat konkrétního nájemníka
  SVJ má právo vědět, kdo v bytě bydlí, ale nemá právo výběr vetovat.
• Ukládat pokuty bez opory v zákoně nebo prohlášení
  Smluvní pokuty vůči vlastníkům jsou v praxi velmi problematické a soudy je opakovaně ruší.
• Rozhodovat o změně prohlášení vlastníka
  Po novele to už není v působnosti shromáždění, ale řeší se dohodou dotčených vlastníků.

Příspěvky na správu domu a fond oprav

Vlastník přispívá na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku. Základní pravidlo je jednoduché. Příspěvky se rozdělují podle podílu na společných částech, tedy zpravidla podle podlahové plochy jednotky.

Výjimku tvoří náklady na vlastní správní činnost, tedy odměna statutárního orgánu, účetnictví SVJ, bankovní poplatky nebo poštovné. Ty se rozdělují na každou jednotku stejně bez ohledu na velikost. Majitel garsonky tak platí stejný podíl na účetnictví jako majitel čtyřpokojového bytu.

Odlišný způsob rozdělení lze sjednat, ale výhradně v prohlášení vlastníka. Usnesení shromáždění ani stanovy k tomu nestačí.

Pozor na terminologii. Takzvaný fond oprav není zákonný pojem, ale zavedená zkratka pro dlouhodobou zálohu na opravy a investice. Není to služba a nevyúčtovává se jako záloha na teplo nebo vodu. Když byt prodáte, nevyčerpané prostředky vám nikdo nevrací, zůstávají domu. To bývá pro prodávající nepříjemné překvapení.

Povinnosti vlastníka, který byt pronajímá

Tady je jádro věci. Jakmile byt přenecháte někomu jinému k užívání, vzniká vám vůči společenství několik povinností navíc.

• Oznamte, komu jste byt přenechali
  Podle § 1177 musíte bez zbytečného odkladu sdělit SVJ jméno a adresu osoby, které jste byt přenechali do užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které v bytě povedou domácnost. Praxe se ustálila na lhůtě do 15 dnů, ale rozhoduje znění stanov.
• Hlaste změny
  Když se nájemník vymění nebo se změní počet osob v domácnosti, oznamujete znovu. Počet osob se totiž promítá do rozúčtování služeb.
• Oznamte stavební úpravy předem
  Podle § 1182 musíte SVJ dopředu oznámit zamýšlené stavební úpravy uvnitř bytu a na písemnou výzvu umožnit přístup pro kontrolu, že úpravy neohrožují společné části. Jak to udělat správně, popisujeme v článku o oznámení o rekonstrukci bytu.
• Hlaste podnikání v bytě
  Pokud v jednotce má někdo podnikat nebo provozovat činnost, která může narušit obvyklý klid v domě, oznamujete to předem také.
• Zůstáváte odpovědný za dodržování pravidel
  SVJ nemá s vaším nájemníkem žádný smluvní vztah. Když nájemník ruší noční klid nebo blokuje kočárkárnu, výbor se obrací na vás. Vy jste ten, kdo má sjednat nápravu.

Poslední bod stojí za zdůraznění, protože ho majitelé podceňují. Povinnosti z domovního řádu nemůže SVJ uložit přímo nájemníkovi. Musíte je promítnout do nájemní smlouvy, jinak je nevymůžete ani vy. Doporučujeme přiložit domovní řád jako přílohu smlouvy a nechat ho podepsat společně s předávacím protokolem.

Když nájemník dělá v domě problémy

Stížnosti na hluk, zápach nebo návštěvy patří k nejčastějším podnětům, které výbory řeší. Postup má logickou gradaci.

Prvním krokem je vždy komunikace. Výbor kontaktuje vlastníka, ten svolá schůzku s nájemníkem a domluví se na nápravě. V drtivé většině případů to stačí, zvlášť když je v nájemní smlouvě jasně napsáno, co se stane, když se situace opakuje. Pomůže i technické řešení, u hluku typicky odhlučnění bytu.

Když komunikace selže, má SVJ k dispozici § 1184 občanského zákoníku, tedy návrh na nucený prodej jednotky. Postup novela zpřísnila do konkrétních kroků. Vlastníkovi se doručí písemná výstraha s popisem porušování povinností, s výzvou k nápravě a s lhůtou nejméně 30 dní. Teprve pokud náprava nenastane, může shromáždění většinou hlasů vlastníků rozhodnout o podání návrhu k soudu, přičemž hlas dotčeného vlastníka se nezapočítává.

Nucený prodej je krajní nástroj a soudy k němu přistupují výjimečně. Reputačně ale bolí dřív, než dojde k soudu. Vlastník, kterého SVJ veřejně řeší na shromáždění, přichází o pozici při každém dalším jednání v domě.

Kupujete byt v SVJ. Ověřte si dluhy dřív, než podepíšete

Jeden paragraf, který dokáže investorovi zkazit celý výnos. Podle § 1186 občanského zákoníku přecházejí dluhy převodce vůči společenství na nabyvatele jednotky, pokud je nabyvatel měl nebo mohl zjistit.

Klíčem je potvrzení o dluzích, které na žádost vydává osoba odpovědná za správu domu. Pokud si potvrzení vyžádáte a dluhy v něm nejsou uvedeny, na vás nepřecházejí. Pokud si ho nevyžádáte, argument, že jste o dluhu nevěděli, u soudu neobstojí.

Praktické doporučení je proto jednoznačné. Potvrzení o bezdlužnosti od SVJ patří do každé kupní smlouvy jako podmínka uvolnění úschovy, hned vedle výpisu z katastru. Stojí vás jeden e-mail a ušetří desítky tisíc.

Při té příležitosti si vyžádejte i zápisy z posledních dvou shromáždění, aktuální stanovy a plán oprav. Zjistíte tak, jestli se dům nechystá k zateplení nebo výměně výtahu, což může znamenat skokové navýšení příspěvků.

---

Jak to řešíme v Garantovaném nájmu

Výbory SVJ se s námi potkávají ze dvou stran. Buď spravujeme jednotlivé byty v domě, nebo pro společenství děláme kompletní správu domu a klidu v něm. V obou případech řešíme tu samou věc, tedy aby se výbor nemusel zabývat cizími nájemníky.

• Jsme s SVJ v kontaktu
  Výbor volá nám a my situaci řešíme.
• Ohlašovací povinnosti hlídáme za vás
  Nahlášení nájemníka podle § 1177, změny v počtu osob i oznámení stavebních úprav jsou součástí správy.
• Podnájemníky vybíráme přísně
  Každého zájemce ověřujeme v registrech včetně centrální evidence exekucí. Sítem projde zhruba jeden z dvaceti a v domě to je znát.
• Stížnosti řešíme systémově
  Máme zavedený postup od první stížnosti po ukončení podnájmu. Ne emoce na chodbě, ale písemná gradace, která u soudu obstojí.
• Byt kontrolujeme nejméně jednou ročně
  Fotodokumentace jde majiteli. Poškození společných částí i neohlášené úpravy tak odhalíme dřív, než z nich vznikne spor se SVJ. Společné části domu kontrolujeme každý měsíc. Při výměně podnájemníka během roku, kontrolujeme byt i víckrát.
  

Vlastnictví bytu v SVJ znamená sadu povinností, které nezmizí tím, že bydlíte jinde. Buď je pohlídáte sami, nebo je předáte někomu, kdo je dělá denně. My navíc garantujeme nájem každý měsíc bez ohledu na to, jestli podnájemník platí, takže vám odpadá i to nejnepříjemnější riziko. Kolik vám dokážeme garantovat u vašeho bytu, spočítá kalkulačka, a orientační tržní hladinu ve vaší lokalitě najdete v cenových mapách nájmů.

Jak to funguje → https://garantovanynajem.cz/jak-to-funguje/ 

Kolik mi garantujete? → https://garantovanynajem.cz/kalkulacka/

---

Často se ptáte

Co znamená zkratka SVJ

SVJ je zkratka pro společenství vlastníků jednotek. Jde o právnickou osobu zapsanou v rejstříku společenství vlastníků jednotek, kterou tvoří vlastníci bytů v jednom domě. Podle § 1194 občanského zákoníku je způsobilá jednat jen ve věcech správy domu a pozemku.

Kdy musí vzniknout SVJ

Když je v domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům. Společenství musí být založeno nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Dokud SVJ nevznikne, katastrální úřad nezapíše vlastnictví k dalším jednotkám.

Musím SVJ hlásit nájemníka

Ano. Podle § 1177 občanského zákoníku máte povinnost bez zbytečného odkladu oznámit jméno a adresu osoby, které jste byt přenechali k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které v bytě povedou domácnost. Změny hlásíte stejným způsobem.

Může SVJ zakázat pronájem bytu

Nemůže. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 Cdo 854/2022 potvrdil, že společenství nesmí stanovami omezovat vlastnická práva ani regulovat účel užívání bytu, tedy ani zakázat krátkodobé pronájmy. Na takové usnesení se hledí, jako by nebylo přijato.

Potřebuje změna stanov SVJ notáře

Zpravidla ne. Po novele občanského zákoníku č. 163/2020 Sb. se pro změnu stanov nevyžaduje forma veřejné listiny. Notářský zápis je potřeba při založení společenství, s výjimkou založení jediným vlastníkem. Pokud si ale přísnější postup určují samotné stanovy, řídíte se jimi.

Přecházejí dluhy předchozího majitele vůči SVJ na kupujícího

Ano, pokud je kupující měl nebo mohl zjistit. Rozhoduje potvrzení o dluzích, které vydává osoba odpovědná za správu domu podle § 1186 občanského zákoníku. Dluhy neuvedené v potvrzení na nabyvatele nepřecházejí, proto si o potvrzení vždy požádejte před podpisem.

Musí být předseda SVJ vlastníkem bytu v domě

Nemusí. Členem voleného orgánu může být jakákoli plně svéprávná osoba, a dokonce i právnická osoba. Právě proto se rozšiřuje služba profesionálního předsedy SVJ, kterou využívají domy, kde o funkci není mezi vlastníky zájem.

Vrací se při prodeji bytu nevyčerpaný fond oprav

Nevrací. Dlouhodobá záloha na opravy je prostředkem domu, ne vaším vkladem. Prodejem jednotky na ni ztrácíte nárok a nový vlastník do ní vstupuje ve stavu, v jakém je. Zohlednit se to dá jen v kupní ceně.