Jak získat další hypotéku, i když vám banka řekla NE
Přijdete do banky, kde máte účet i hypotéku, a slyšíte, že víc už vám nepůjčí. Většina majitelů to bere jako verdikt celého trhu a další investiční byt odloží na neurčito. Jenže co když jste jen dostali odpověď jediné banky z celého trhu?
Vycházíme z dílu podcastu Byt či nebýt, ve kterém se sešla hypoteční specialistka Eva Palánová s Viktorem Mejzlíkem a Tomášem Suchomelem, zakladateli Garantovaného nájmu a realitního ekosystému VITOM.
„Ne“ možná znamená „ne u nás“
Typický scénář vypadá následovně. Máte svoji banku, u ní hypotéku na vlastní bydlení, možná i jeden investiční byt. Přijdete pro další úvěr a slyšíte, že vaše bonita už nestačí, je vyčerpaná. Většina lidí v tu chvíli háže flintu do žita.
„Klient se zeptá své banky. Ta mu řekne, že to nejde. Každá banka ale používá lehce jinou metodiku, takže pro klienta bývá opravdu těžké se v tom správně zorientovat,“ popisuje Eva Palánová.
Rozdíly mezi bankami nejsou kosmetické. Liší se například v tom:
- Jaké typy příjmů uznávají a v jaké výši
- Jak počítají příjem z pronájmu
- Jak přistupují k vybraným profesím
- Jak dlouhou historii podnikání vyžadují
- Jak pracují se zástavou více nemovitostí
- Jak dlouhou splatnost povolí u investičního úvěru
Lidé z vybraných profesí na tom mohou být výrazně lépe, než čekají. „Advokát, který je v advokátní komoře, patří k několika vybraným profesím, kterým stačí doložit bankovní výpisy za poslední tři měsíce. Banka pak koeficientem spočítá, kolik mu umí půjčit,“ vysvětluje Palánová. Ten samý člověk přitom může u jiné banky s daňovým přiznáním narazit na strop, protože se mu příjem počítá jinak.
Co se od dubna 2026 změnilo u investičních hypoték
Než začnete hledat cesty, musíte vědět, na jakém hřišti hrajete. Od 1. dubna 2026 platí pro takzvané investiční hypotéky přísnější limity. Česká národní banka je zavedla doporučením zveřejněným 27. listopadu 2025 a zdůvodnila je tím, že tyto úvěry vykazují rizikovější profil než hypotéky na vlastní bydlení.
| Ukazatel | Vlastní bydlení | Investiční nemovitost |
| LTV (poměr úvěru k hodnotě zástavy) | 80 %, u žadatelů do 36 let 90 % | 70 % |
| DTI (dluh k čistému ročnímu příjmu) | deaktivováno | 7 |
| DSTI (splátky k čistému měsíčnímu příjmu) | deaktivováno | deaktivováno |
| Objemová výjimka 5 % | ano | ne |
| Platí od | listopadu 2023 | 1. dubna 2026 |
Zásadní je, kdy se přísnější limity uplatní. Podle praktických postupů ČNB platí ve dvou situacích. Buď kupujete nemovitost za účelem investice, a pak se limity uplatní hned u prvního takového nákupu bez ohledu na to, kolik bytů už máte. Nebo jde o třetí a další vlastněnou obytnou nemovitost, a to i v případě, že v ní chcete bydlet.
Počítá se přitom poctivě. Do počtu jdou nemovitosti v Česku i v zahraničí včetně družstevních podílů, podíl od 50 % se bere jako celá nemovitost a banka si vlastnictví ověřuje v katastru. U více žadatelů rozhoduje ten s vyšším počtem. Jestli v bytě bydlíte, nebo ho pronajímáte, roli nehraje.
Dopad je vidět i v číslech a do konce roku 2026 realitní trhy velký obrat nečeká. Podle ČBA Hypomonitoru činila v červenci 2026 průměrná sazba nových hypoték 4,90 % a průměrná výše hypotéky 4,59 milionu Kč. Česká bankovní asociace zároveň uvádí, že dubnové zpřísnění snížilo podíl investičních hypoték i průměrnou výši úvěrů. Jak si s novými pravidly poradit při nákupu, rozebíráme v textu o tom, jak funguje hypotéka na investiční byt.
Z čeho se bonita na hypotéku skládá
Bonita je schopnost a ochota splácet úvěr. Banka ji neposuzuje jako jedno číslo, ale skládá si ji ze tří ukazatelů. Pravidla pro investiční hypotéky se navíc v roce 2026 výrazně zpřísnila. Co všechno se v novém režimu změnilo, rozebíráme v článku o tom, jak se připravit na změny u investičních bytů.
- LTV
Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Říká, kolik vám banka půjčí proti zástavě. - DTI
Poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu. U investičních úvěrů je stropem sedminásobek. - DSTI
Podíl měsíčních splátek všech úvěrů na čistém měsíčním příjmu. ČNB ho má deaktivovaný, banky si ale vlastní vnitřní limit hlídají dál.
Do příjmové strany se přitom vejde víc, než většina lidí čeká. Kromě mzdy a daňového přiznání OSVČ pracují některé banky s obraty na podnikatelském účtu a na jejich základě generují takzvaný bankovní limit. „Ten může být až 15 milionů. Kdežto když předložíte daňové přiznání do nějaké banky, tak pod koeficientem ten příjem nemusí vyjít dost pro zamýšlený nákup,“ popisuje Palánová. Z předschváleného limitu se pak odečítají vaše stávající závazky v jiných bankách.
Počítá se i příjem z pronájmu. Banky k němu ale přistupují opatrně a u dlouhodobých smluv typicky uznávají zhruba 60 až 70 % nájemného. Chtějí vidět daňové přiznání, nájemní smlouvu na dobu neurčitou nebo alespoň na rok a výpisy z účtu dokládající pravidelné platby.
Krátkodobé pronájmy většina bank neuzná vůbec. Platí jednoduché pravidlo. Čím stabilnější a lépe doložený příjem z nájmu je, tím lépe s ním banka počítá, takže se vyplatí mít správně nastavené nájemné a smlouvu, která obstojí. Kolik se ve vaší lokalitě reálně pronajímá, zjistíte v cenových mapách nájmů.
Předschválený limit v aplikaci není příslib
Číslo, které vám svítí v internetovém bankovnictví, je marketingová indikace, ne závazek. Tomáš Suchomel to zažil z obou stran. Jednou mu aplikace nabízela půl milionu, zatímco specialistka u té stejné banky zjistila, že mu půjčí šest milionů. Jindy strávil hodinu vyplňováním „vyřízeno za 15 minut“ a skončil u výzvy k doložení příjmů.
„Reálně nikdo nemůže garantovat vůbec nic. Něco garantovat může jedině banka, a to až po prověření konkrétního případu,“ shrnuje to Viktor Mejzlík.
Když nemáte vlastní zdroje, ale máte zástavu
Nejčastější mylná představa zní, že bez naspořených 20 až 30 % z ceny bytu nemá smysl o hypotéce uvažovat. Banka ale nepůjčuje proti hotovosti, půjčuje proti zajištění. A zástavou nemusí být jen kupovaná nemovitost.
Když už nějaký byt roky vlastníte a jeho hodnota vzrostla, máte na něm volnou zástavní kapacitu. Tou lze dofinancovat část, kterou byste jinak museli složit z vlastních peněz. Spočítat se to dá na papíře.
- Kupovaný byt za 5 000 000 Kč
Při LTV 70 % vám na něj banka půjčí 3 500 000 Kč. Chybí 1 500 000 Kč. - Starší byt v hodnotě 6 000 000 Kč se zbývajícím úvěrem 2 000 000 Kč
Zastavitelná hodnota při LTV 70 % je 4 200 000 Kč, po odečtení stávajícího dluhu zbývá 2 200 000 Kč volné kapacity. - Výsledek
Chybějící 1 500 000 Kč se pokryje dozastavením staršího bytu a vy nesáhnete na vlastní úspory.
Pozor na dvě věci. Dluh se pořád počítá do vašeho DTI, takže vám musí vyjít i příjmová strana. A obě nemovitosti potřebujete mít u banky, která s křížovými zástavami umí pracovat. Pokud je starší byt zastavený jinde, řeší se to refinancováním, což je běžný první krok, ne překážka.
„Když se to dobře zorganizuje a vybere se vhodná banka, lze dozastavit klidně první byt, který už držíte pár let, jeho hodnota vzrostla a na vlastní zdroje nemusíte třeba ani sáhnout,“ vysvětluje Mejzlík.
Stejně funguje i zástava nemovitosti rodičů. Rodiče nic neplatí ani nespoří, poskytnou jen zajištění, a jakmile umoříte část dluhu nebo vzroste hodnota kupovaného bytu, dá se zástava na jejich nemovitosti vymazat.
Proč se odhad nemovitosti může lišit o milion a půl
Zástavní hodnota není dogma, je to výsledek odhadu. Online odhad pracuje se srovnatelnými transakcemi v okolí a nezohlední, co byt odlišuje. Terasu, poslední patro, výhled, dva byty na patře. Fyzický odhadce přijde, vidí a promítne to do koeficientu. V praxi popisované v podcastu se u bytu oceněného online na 10 milionů Kč po fyzické prohlídce majitelé dostali na 11,5 milionu Kč.
Rozdíl 1 500 000 Kč pak při LTV 70 % znamená přibližně 1 050 000 Kč zástavní kapacity navíc, tedy milion, které nemusíte vytáhnout z vlastní kapsy. Před dubnem 2026 by to při LTV 80 % bylo dokonce 1 200 000 Kč. Nová pravidla tedy cenu dobrého odhadu nesnížila.
Rozdělení jmění manželů jako finanční nástroj
Svatbou se ze dvou dlužníků stane jeden. Závazek jednoho z manželů se propisuje do bonity obou, takže partnerka na rodičovské snižuje použitelný příjem páru a společná hypotéka zatěžuje oba, i když by na vlastní úvěr dosáhli každý zvlášť. „Ve chvíli, kdy se vezmete, se ze dvou ekonomicky samostatných lidí stane jedna ekonomická bytost,“ shrnuje to Mejzlík.
Řešením je smluvený manželský majetkový režim podle § 716 a následujících občanského zákoníku. Uzavírá se u notáře, sjednat ho jde i před svatbou a zásadní je nechat ho zapsat do Seznamu listin o manželském majetkovém režimu. Jen tak se ho podle § 721 dá dovolat vůči věřitelům, kteří jeho obsah neznají. Každý z manželů pak vystupuje s vlastní bonitou, riziko je oddělené a nemovitosti si mohou navzájem darovat bez daně podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů.
V jednom si ale iluze nedělejte. ČNB posuzuje počet vlastněných nemovitostí u každého žadatele zvlášť a rozhoduje ten vyšší, takže na vlastnické struktuře skutečně záleží. Pokud ale kupujete za účelem investice, limity LTV 70 % a DTI 7 na vás dopadnou bez ohledu na to, kdo co vlastní. Rozdělení jmění je nástroj plánování, nikdy ne trik na regulátora. A protože převod nemovitosti mezi manželi může spustit daňové povinnosti navázané na časový test, proberte ho předem s daňovým poradcem stejně jako daň z pronájmu bytu.
Proč si žádosti nepsat sám
Všechno výše popsané funguje jen do chvíle, než si začnete pomáhat sami. Nejrychlejší způsob, jak si zavřít dveře, je totiž rozeslat žádosti na vlastní pěst. Špatně zadaná čísla skončí zamítnutím a údaj o žádosti, která neskončila smlouvou, se v Bankovním registru klientských informací uchovává rok od podání. Údaje o uzavřených smlouvách tam zůstávají po celou dobu jejich trvání a další čtyři roky po ukončení.
„Klienti si žádosti občas píšou sami, ale rozhodně to nedoporučuji. Uvádějí v nich často částky, které se bance nemusí líbit,“ varuje Palánová. Banka má navíc podle § 86 zákona č. 257/2016 Sb. povinnost posoudit vaši úvěruschopnost a úvěr poskytnout jen tehdy, když z posouzení vyplyne, že ho zvládnete splácet. Není to formalita, při porušení této povinnosti je smlouva podle § 87 téhož zákona neplatná. Žádný poradce proto nezařídí úvěr někomu, kdo na něj reálně nemá, a nabídka, která něco takového slibuje, je varovný signál.
Většině těchto problémů se přitom předchází na straně nájmu, ne na straně banky.
V GarantovanyNajem.cz majitelům garantujeme nájem každý měsíc bez ohledu na to, jestli je byt zrovna obsazený, a přebíráme prověřování podnájemníků i celou administrativu.
Váš příjem z pronájmu tím dostane přesně tu podobu, se kterou banka umí počítat.
Často se ptáte
Co znamená, že mám vyčerpanou bonitu?
Znamená to, že u konkrétní banky podle její metodiky nevychází poměr příjmů, závazků a zajištění. Jiná banka může tytéž podklady vyhodnotit jinak, protože se liší v uznávání příjmů, v práci s obraty na účtu i v přístupu k zástavám.
Jaké limity platí pro investiční hypotéku v roce 2026?
Od 1. dubna 2026 doporučuje ČNB u investičních hypoték maximální LTV 70 % a DTI 7. U hypoték na vlastní bydlení zůstává LTV 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let, a DTI ani DSTI se neuplatňují.
Od kolikáté nemovitosti se počítají přísnější limity?
Přísnější limity se uplatní u třetí a další vlastněné obytné nemovitosti. Pokud ale kupujete za účelem investice, uplatní se už u prvního takového nákupu bez ohledu na počet vlastněných nemovitostí.
Můžu koupit investiční byt bez vlastních zdrojů?
Ano, pokud máte volnou zástavní kapacitu na jiné nemovitosti, ať už vlastní, nebo poskytnuté rodiči. Musí vám ale vyjít i příjmová strana, protože limit DTI 7 platí bez ohledu na to, čím ručíte.
Započítá se do bonity příjem z pronájmu?
Ano, banky ho zpravidla uznávají u dlouhodobých nájmů v rozsahu přibližně 60 až 70 %. Chtějí vidět nájemní smlouvu, daňové přiznání a výpisy dokládající pravidelné platby. Krátkodobé pronájmy většina bank neakceptuje.
Uškodí mi zamítnutá žádost o hypotéku?
Údaj o žádosti, která neskončila uzavřením smlouvy, se v bankovním registru uchovává jeden rok od jejího podání. Proto se vyplatí podklady připravit předem a žádost podat jen tam, kde má reálnou šanci projít.
Pomůže rozdělení jmění manželů k vyšší hypotéce?
Může pomoct, protože každý z manželů pak vystupuje se svou vlastní bonitou a závazek druhého mu ji nesnižuje. Smlouva vyžaduje notářský zápis a měla by být zapsaná v Seznamu listin o manželském majetkovém režimu. Limity pro investiční nákupy tím ale neobejdete.
