Je doba na nákup investiční nemovitosti?

Krizové okamžiky přináší výzvy i příležitosti. Současná situace ovlivněná pandemií koronaviru a ekonomickou krizí nahrává zájemcům o koupi investiční nemovitosti. Domy a byty představují jistotu v nejisté době. Nemovitosti určené k pronájmu navíc mohou generovat dlouhodobý zisk. Jak investiční nemovitost vybrat? Zeptali jsme se expertů.

Kdo má peníze, přemýšlí, kam je v době zvyšující se inflace uložit a ochránit je tak před znehodnocením. Jednou z možností jsou nemovitosti, které – podobně jako zlato – představují pomyslný klidný přístav. I lidé, kteří mají našetřenou jen část případné investiční částky, mohou nad pořízením nemovitosti uvažovat, protože úroky hypotečních úvěrů po svém zvýšení na začátku roku opět klesly. Banky navíc přichází i s dalšími úlevami. Jako vše je ale potřeba i investici do bytu či domu určeného k pronájmu dobře promyslet.

Investiční byty? Hlavně ve městech

Už loňský rok přinesl zvýšený zájem o pronájmy, protože někteří lidé v současné době na hypotéku nedosáhnou. To může být příležitost pro majitele nemovitostí. Poptávka po nájemním bydlení dokonce meziročně narostla o desítky procent. „Zájem o nájemní bydlení stoupá z několika důvodů. Tím hlavním jsou rostoucí ceny nemovitostí. V kombinaci se zpřísněním pravidel pro poskytování hypoték to mnoha zájemcům uzavřelo možnost pořídit si vlastní bydlení,“ konstatuje ředitel serveru Bezrealitky.cz Hendrik Meyer. Dalším faktorem je podle něj ekonomický růst, který zvýšil zájem o bydlení ve velkých městech.

Jsou to právě velká města, kde má smysl o investiční nemovitosti uvažovat. Navíc lze předpokládat, že se lidé budou do měst opět stěhovat za prací s tím, jak poroste nezaměstnanost. Další šancí jsou města s univerzitou, kam přichází mladí lidé. Nejvíce se proto vyplatí zaměřit se na studentská a průmyslová města a jejich okolí, kde je nejvhodnější koupit novostavbu, případně nemovitost zrekonstruovat.

Před investicí do nemovitosti počítejte

Při uvažování nad výhodností investice si vezměte k ruce kalkulačku a počítejte. Měli byste mít také přehled o tom, za kolik se byty a domy aktuálně prodávají. Podle Viktora Mejzlíka ze společnosti GarantovanyNajem.cz by měl každý investovaný milion přinést na nájmu alespoň 3 500 korun měsíčního nájmu. S pořízením takové nemovitosti se podle něj nevyplatí otálet – jejich ceny neustále stoupají a za posledních čtrnáct let vzrostly v Česku zhruba trojnásobně.

Základní pravidlo při pořízení investiční nemovitosti tedy zní: zbytečně nevyčkávat, ale zároveň vše dobře promyslet. „Za základní chybu investorů považuji to, že čekají na lepší dobu. Každý měsíc či rok otálení bude přitom pravděpodobně znamenat, že prodělají mnoho peněz. Důkazem může být vývoj českého realitního trhu. Během posledních třiceti let hodnota nemovitostí nikde neklesá, právě naopak,“ uvádí Viktor Mejzlík. Například jen v Praze za poslední dva roky vzrostla průměrná cena nemovitostí z 95 900 Kč na 115 600 Kč za metr čtvereční.

I s ohledem na stále zdražující nemovitosti jsou podle Hendrika Meyera nemovitosti v České republice dlouhodobě poměrně jistou investicí. Navíc, český nemovitostní fond je velmi rozmanitý co do typu, účelu i kvality nemovitosti.

„To vytváří skvělou příležitost pro škálování investic – od stovek tisíc do chat po desítky milionů do městských domů a bytů. Přestože nemovitosti v Česku v posledních letech rostly, pořád ještě se z dlouhodobého hlediska prodávají levně. Uložit peníze do nemovitosti je tedy jedna z nejméně rizikových cest, jak vydělat, zhodnocení navíc není špatné,“ dodává.

Jak najít investiční nemovitost

Mezi prvním, co by měl investor udělat, je určení obvyklé cenové hladiny pro nemovitost, kterou hledá, a vyhodnocení možností následovného pronájmu. „Pokud se nemovitost svou cenou vyloženě neodchyluje, má jasně popsané případné nedostatky (stav, věcná břemena ke stavbě nebo pozemkům, vysychající studna), lokalita vám vyhovuje s ohledem na budoucí rozvoj, hlučnost nebo občanskou vybavenost, pak je to již jen na dohodě zájemce a majitele,“ říká Hendrik Meyer.

Podle Viktora Mejzlíka pak existují dvě nejvhodnější varianty výběru investiční nemovitosti. První lze nazývat jako jistotní, při které prakticky nelze udělat chybu. Ta spočívá ve výběru nemovitosti ve studentském městě.

„Není nutné cílit zde přímo na studenty, přestože právě díky studentům jsou nemovitosti v těchto městech častěji pronajímány. Je tu totiž i větší výběr z dalších potenciálních nájemníků, protože studenti zde po škole často zůstávají a hledají standardní bydlení,“ dodává.

Druhou variantou jsou potom nemovitosti v blízkosti větších studentských měst, kde ale trh s pronájmy ještě není natolik rozvinutý a prodejní ceny zatím zůstávají nízké. Mohou to být malé obce okolo Prahy, jako jsou Milovice, Lysá nad Labem nebo třeba Dolní Břežany.

V okolí Brna zase Kuřim, Rousínov či Říčany. Ceny v takových lokalitách se však zhruba do dvou let po jejich ‚objevení‘ mohou vyrovnat koupi v centru velkého města. Hledání takové příležitosti proto většinou obnáší podstatně více času, prodejní cena nemovitosti v takové lokalitě však může po několika letech stoupnout až o 100 procent.

Investiční stavba, nebo rekonstrukce?

Při výběru investiční nemovitosti je v každém případě vhodné se buď zaměřit na novostavby, anebo na promyšlené rekonstrukce. Dobrý stav bytu vždy zvýší řady zájemců a šanci na úspěšný pronájem. Při kalkulaci výše nájme je pak nutné počítat nejen se splátkami hypotéky, kterou si majitel pro koupi nemovitosti sjednal, ale právě i s případnou rekonstrukcí, údržbou a menšími opravami.

Při výběru vhodného investičního bytu se podle Viktora Mejzlíka snaží většina kupců najít takzvanou zlatou rybku. Tedy nemovitost, kterou lze levně koupit a rychle a draze pronajmout. Jako takové se mohou na první pohled jevit například byty v některých lokalitách na severu Čech, například v okolí Mostu či Ústí nad Labem.

„Takové byty mohou s počáteční investicí mnohdy na úrovni jednoho milionu korun zdánlivě přinést sedm až osm tisíc korun měsíčně na nájemném. Podle našich zkušeností jsou zde ale reálné výnosy zhruba poloviční. Podnájemníci se častěji střídají, byty proto i častěji zůstávají po určitou dobu neobsazené. V těchto lokalitách je také vyšší poptávka po větších bytech, a spolu s tím tedy i větší náklady na fond oprav a správu domu,“ uzavírá.

Publikováno na webu Bydleme.cz, dne 20. 10. 2020