Tichý zloděj v investičním bytě: Kolik vás doopravdy stojí neobsazenost?
GarantovanyNajem.cz funguje od roku 2014 díky tomu, že se řídí jednoduchým heslem – žádný byt nesmí zůstat prázdný. Není to jen fráze, ale strategie podložená čísly, která chrání investici do nemovitosti před jedním z největších rizik. Tím je ztráta pravidelného příjmu ve chvílích, kdy dochází ke střídání podnájemníků. My bychom bez pečlivě vyladěného postupu nemohli našim klientům garantovat pravidelné nájemné ve 100% výši, majitelé pronajímají nemovitost svépomocí pak přicházejí každých pár let o několik měsíčních nájemných.
Jako majitel investičního bytu musíte při nastavování výše nájemného počítat s různými vedlejšími náklady. Opravy spotřebičů, nová výmalba nebo roční vyúčtování služeb. Existuje ale ještě jeden náklad, který je všechny strčí do kapsy, a přesto ho mnozí přehlížejí.
Nebo jen doufají, že zrovna jim se jako zázrakem vyhne.
Je to ticho.
Ticho linoucí se z neobsazeného bytu, které znamená jediné – nulový příjem.
Proč k neobsazenosti vůbec dochází?
- Stávající podnájemník oznámí, že končí.
- Majitel počká, až se odstěhuje a byt mu předá.
- ZAČÍNÁ VÝPADEK NÁJEMNÉHO.
- Teprve poté začne hledat realitku, byt uklízet, fotit a zadávat inzerci.
- Následují prohlídky, často i týdny čekání.
- Když se konečně najde vhodný zájemce, obvykle chce nastěhování až od prvního dne následujícího měsíce.
Výsledkem je téměř jistá mezera v příjmu ve výši jednoho, mnohem častěji i dvou měsíčních nájmů. To je doba, po kterou byt nejenže nevydělává, ale majitel navíc musí dál hradit poplatky do fondu oprav a zálohy na energie ve společných prostorách.
A i kdyby chtěl začít jednat dříve, naráží na zákonný problém – pokud nemá ve smlouvě výslovně ošetřenou povinnost podnájemníka umožnit prohlídky bytu před koncem smlouvy, nemůže ho k tomu nijak donutit.
Neúprosná matematika na příkladu z praxe
Pojďme si sílu neobsazenosti ukázat na konkrétních číslech.
Představte si, že vlastníte byt 2+kk v Brně, který pronajímáte za 18 000 Kč měsíčně. Podle našich dat se podnájemníci v takovém bytě mění podle jeho dispozice a lokality jednou za 2 až 4 roky. Pro náš modelový příklad počítejme s průměrem 3 let (36 měsíců).
→ Ideální příjem ze 100% obsazeného bytu
Za 3 roky (36 měsíců) na nájemném získáte 36 × 18 000 Kč = 648 000 Kč.
Nyní se podívejme na realitu běžného pronajímatele:
Scénář 1: Optimistický (1 měsíc neobsazenosti) Při každé změně podnájemníka přijdete o jeden měsíční nájem. Za tříleté období tak inkasujete pouze 35 nájmů.
→ Příjem z bytu neobsazeného 1 měsíc
Získáte 630 000 Kč, vaše ztráta je za 3 roky 18 000 Kč. To je 8,3 % ročního příjmu, které vám nenávratně zmizí. Tato ztráta vymaže celé roční zhodnocení nemovitosti, které je v posledních letech průměrně 6,7 %.
Scénář 2: Realistický (2 měsíce neobsazenosti) Proces se protáhne, zájemci jsou nerozhodní nebo si kladou podmínky. Byt zůstane prázdný dva měsíce.
→ Příjem z bytu neobsazeného 2 měsíce
Získáte 612 000 Kč, vaše ztráta je za 3 roky 36 000 Kč.
| Scénář | Délka neobsazenosti | Ztráta za 3 roky | Podíl na ročním příjmu |
| Optimistický | 1 měsíc | 18 000 Kč | 8,3 % |
| Realistický | 2 měsíce | 36 000 Kč | 16,7 % |
Přišli jste o 16,7 % ročního příjmu, tedy o jednu šestinu. Když k tomu připočítáte čas a náklady, mohli jste byt svěřit do správy nám a kromě pravidelného příjmu bez stresu získat i automatické dorovnávání nájemného o inflaci nebo růst tržních nájmů v okolí.
Jak ale upozorňuje Viktor Mejzlík, zakladatel GarantovanyNajem.cz, majitelé nemovitostí se často zaměřují na nepodstatné detaily: „Dokud se majitel nemovitosti nespálí na vlastní kůži, neřeší, že jediný neobsazený měsíc mu umaže značnou část výnosu. Celá investice do nemovitosti pak rázem nemusí z pohledu výnosu, rizika a práce dávat smysl.“ Klíč k profitabilitě nevidí v křečovité maximalizaci výše nájmu, ale v jeho dlouhodobé kontinuitě.
Nulová neobsazenost není sen, ale systém
GarantovanyNajem.cz funguje tak, že na sebe za majitele přebíráme veškerou starost o byt, náklady spojené s jeho provozem a rizika spojená s neobsazeností nebo neplatiči. U varianty Garance je poplatek 20 % z měsíčního nájmu – a z něj pokrýváme hned 4 záruky, které našim klientům dáváme:
- 100% jistota příjmů bez ohledu na to, zda je byt obsazený
- 100% pravidelnost plateb, i kdyby podnájemník nehradil včas
- 100% technický stav, protože byty vracíme nepoškozené a čisté
- 100% bez starostí, stačí 2 hodiny ročně a příjem máte jistý
Jednoduše si nemůžeme dovolit, aby v našich bytech dva měsíce nikdo nebydlel. Kromě ušlého zisku by nás to totiž stálo další dva měsíční nájmy, které bychom museli my naopak uhradit majiteli.
Jak funguje GarantovanyNajem.cz
V rámci služby GarantovanyNajem.cz spravujeme přes 850 bytů. Za měsíční poplatek ve výši 14 nebo 20 % přebíráme na sebe veškerá rizika spojená s pronájmem a majitelům nemovitostí garantujeme pravidelný příjem bez starostí. Zjistěte, jak GarantovanyNajem.cz funguje.
Jaký je náš recept na minimalizaci neobsazenosti bytů v naší správě? Odpovědí je proaktivní a systémový přístup. Místo abychom na situaci reagovali, od samého začátku ji řídíme.
Nastavili jsme si proces, který stojí na dvou pilířích:
- Smlouvy
Naše podnájemní smlouva obsahuje klauzule, které vás chrání.
- Proaktivita
Ještě než se byt uvolní, už máme vybraného dalšího nájemníka.
Výsledkem je plynulý přechod, kde na poslední platbu odcházejícího podnájemníka navazuje první platba toho nového. Pro vás jako majitele to znamená jediné – jistotu, že od služby GarantovanyNajem.cz dostanete nájemné každý měsíc. Bez výjimky.
Tohle slovo držíme bez výpadku už od roku 2014.
„Myslel jsem, že měsíc bez nájmu je normální daň.“
Své si s neobsazeností zažil i jeden z našich klientů z Prahy. „Vlastním byt po rodičích a pronajímám ho už asi šest let. Vždycky jsem si myslel, že to zvládám dobře. Ale pokaždé, když se střídali nájemníci, což bylo asi třikrát, jsem přišel o dva, někdy i tři nájmy. Říkal jsem si, že je to prostě normální, taková daň za pronájem. Bralo mi to čas i nervy, ale říkal jsem si, že to k tomu patří.“
Když se rozhodl svěřit byt nám, byl prý nejvíce zvědavý právě na to, jak budeme zvládat změny podnájemníků: „Zvědavost mě ale docela rychle opustila. Peníze mi od začátku spolupráce před pěti lety chodí každý měsíc ve stejný den jako vždycky. Kdybych se nezeptal, ani bych si nevšiml, že k nějakým změnám dochází. Až teď mi naplno došlo, o kolik peněz a klidu jsem v minulosti přicházel.“
Přestaňte tolerovat ztráty a chtějte jistotu
Takový příběh není výjimkou, ale standardem, který klientům služby GarantovanyNajem.cz poskytujeme. Pronájem nemovitosti nemusí být spojen s nejistotou a finančními výpadky. Může to být klidný a předvídatelný zdroj příjmu.
Zajímá vás, jak by to fungovalo s vaší nemovitostí? Zjistěte, kolik vám za váš byt můžeme garantovat. Vyplňte formulář a získejte nezávaznou kalkulaci, která vám ukáže matematiku bezstarostného pronájmu.
