Pronájem bytu přes realitní kancelář, nebo správce? Velké srovnání 3 cest
Máte byt k pronájmu a stojíte před rozhodnutím. Zvládnu to sám, dám to realitce, nebo to celé někomu předám? Každá cesta má jinou cenu, jiné riziko a hlavně jiný dopad na to, kolik vám z bytu na konci roku reálně zůstane. Pojďme si to spočítat bez příkras, včetně toho, kdy vám realitní kancelář opravdu stačí.
Hned na začátku přiznáme jedno. Jako Garantovaný nájem máme svůj názor. Právě proto se v tomhle článku držíme čísel a rozdíly popisujeme i tam, kde nevyznívají v náš prospěch. Rozhodnutí je nakonec na vás a bude jiné u bytu v centru Brna než u chalupy na okraji okresního města.
Tři modely pronájmu a čím se liší
- Pronájem svépomocí
Všechno si děláte sami. Nacenění, focení, inzerce, prohlídky, smlouvy, kontroly, opravy, vyúčtování. Neplatíte nikomu provizi. Platíte svým časem a nesete plné riziko. - Pronájem přes realitní kancelář
Makléř najde nájemníka a sepíše smlouvu. Za to si účtuje provizi, typicky ve výši jednoho měsíčního nájmu. Tím ale jeho práce zpravidla končí, takže šetříte jen čas s hledáním. Provoz bytu, opravy i případné problémy s neplatičem zůstávají na vás. - Správa s Garantovaným nájmem
Byt si pronajmeme jako správce nemovitosti, který se stává vaším nájemníkem. Platí vám sjednanou částku každý měsíc bez ohledu na to, jestli je byt obsazený. Vy neřešíte nic, ale dostáváte méně, než je špičkové tržní nájemné.
Srovnání v tom, na čem opravdu záleží
Klíčová otázka nezní, kolik která varianta stojí, ale kdo nese riziko. Právě tam je totiž největší rozdíl.
- Kdo hledá nájemníka
Svépomocí vy. Přes realitku makléř, jednorázově za provizi. U garantovaného nájmu správce, opakovaně a na vlastní náklady. - Kdo nese neobsazenost
Svépomocí i přes realitku vy. Každý měsíc prázdného bytu je váš výpadek. U garantovaného nájmu správce, vám chodí nájem dál. - Kdo řeší neplatiče
Svépomocí i přes realitku vy, včetně upomínek, výpovědi a případného soudu. U garantovaného nájmu správce, vy o tom často ani nevíte. - Kdo platí opravy a údržbu
Ve všech případech majitel, u správy ale řeší koordinaci a shánění řemeslníků správce. - Kdo hlídá valorizaci a smlouvy
Svépomocí vy, u realitky nikdo, u správy správce v rámci smluvních podmínek. - Kolik to stojí
Svépomocí žádné peníze, ale platíte časem, rizikem a případně ušlými zisky. Realitka jednorázově zhruba jeden měsíční nájem. Garantovaný nájem průběžně 20 % u varianty Garance, 16 % u varianty Úspora.
Kolik vám z bytu reálně zůstane
Provize realitní kanceláře vypadá levněji než průběžná odměna správce. Jenže srovnávat se dají jen celkové roční náklady včetně rizik, která se u prvních dvou variant projeví nepravidelně, zato citelně. Ukažme si to na modelovém bytu s nájemným 18 000 Kč měsíčně, tedy 216 000 Kč ročně.
- Rok bez komplikací
Svépomocí inkasujete celých 216 000 Kč, ale odpracujete desítky hodin. Přes realitku zaplatíte jednorázovou provizi 18 000 Kč, zůstává 198 000 Kč. U garantovaného nájmu dostanete zhruba 172 800 Kč, ale bez jediné hodiny práce. - Rok s dvěma měsíci neobsazenosti
Tohle je běžná realita při výměně nájemníků. Svépomocí i přes realitku přicházíte o 36 000 Kč, u realitky navíc platíte provizi za nového nájemníka. Reálně tedy inkasujete kolem 180 000 Kč, respektive 162 000 Kč. U garantovaného nájmu se nemění nic, dál 172 800 Kč. - Rok s neplatičem
Tady se rozdíl láme úplně. Tři měsíce bez nájmu, výpovědní proces, soud a náklady na obnovu bytu. Bez ochrany se dostáváte hluboko pod 150 000 Kč a v horším scénáři, kdy se spor táhne rok a víc, i k nule. U garantovaného nájmu opět 172 800 Kč.
Přesně tady je jádro rozhodnutí. Garantovaný nájem je v dobrém roce nejméně výnosný, ale ve špatném roce jediný, který drží. Kdo pronajímá jeden byt a nemá rezervu na výpadek příjmu, se špatným rokem počítat musí, protože ho zasáhne naplno.
Kdy vám realitní kancelář opravdu stačí
Aby to nevyznělo jednostranně. Existují situace, kdy je realitka rozumná volba a Garantovaný nájem by pro vás byl zbytečný:
- Bydlíte kousek od bytu, máte čas a baví vás to řešit osobně
- Pronajímáte prověřenému nájemníkovi z okruhu známých
- Máte finanční rezervu, která bez problémů unese rok bez příjmu
- Byt je v extrémně žádané lokalitě, kde je nájemník do týdne
- Chcete maximalizovat výnos a riziko berete jako součást podnikání
Naopak čím dál jste od bytu, čím míň času máte a čím víc na příjmu z nájmu závisíte, tím víc dává jistota smysl. Za pozornost stojí i to, že realitka řeší jen obsazení. Provoz, který zabere nejvíc času, na vás zůstává tak jako tak.
Co se do srovnání obvykle nepočítá
Při rozhodování se lidé dívají na provizi a přehlížejí náklady, které přicházejí tiše. Přitom právě ony rozhodují o skutečném výnosu:
- Neobsazenost
Každý měsíc prázdného bytu ukrojí přes 8 % ročního výnosu. Detailně to rozebíráme v článku o skryté ceně neobsazenosti. - Neaktualizované nájemné
Kdo dva roky nezvyšoval, pronajímá pod trhem. Jak na to správně, popisujeme v článku o zvýšení nájemného. - Váš čas
Prohlídky, telefonáty, vyúčtování a koordinace řemeslníků zaberou desítky hodin ročně. - Nevymáhané drobnosti
Nestržená kauce, neúčtované poškození, tolerované pozdní platby. - Riziko škody
Jedna vytopená koupelna nebo zdevastovaný byt umí smazat výnos za několik let.
Jak funguje Garantovaný nájem
Princip je jednoduchý. Nestáváme se zprostředkovatelem, ale vaším nájemníkem. Byt si od vás pronajmeme na dohodnutou dobu a dál ho podnajímáme prověřeným podnájemníkům. Vám platíme sjednanou částku každý měsíc.
Přímo nám tedy nic neposíláte. Naší odměnou je rozdíl mezi tím, co platí podnájemník, a tím, co posíláme vám. U varianty Garance je to zhruba 20 %, u varianty Úspora pak 16 % výměnou za nižší rozsah garance. Z tohoto rozdílu financujeme správu nemovitosti a kryjeme rizika, která by jinak nesl majitel.
Co za to dostáváte:
- 100 % jistotu příjmů bez ohledu na to, zda je byt obsazený
- 100 % pravidelnost plateb, i kdyby podnájemník nehradil včas
- 100 % technický stav, protože byty vracíme nepoškozené a čisté
- 100 % bez starostí, stačí 2 hodiny ročně a příjem máte jistý
Podnájemníky přitom prověřujeme v registrech a sítem projde zhruba jeden zájemce z dvaceti. Jak přesně stanovujeme částku, kterou vám dokážeme garantovat, popisujeme v článku o rozdílu mezi tržním a garantovaným nájmem.
Často se ptáte
Kolik si účtuje realitní kancelář za pronájem bytu?
Obvykle jednorázovou provizi ve výši jednoho měsíčního nájemného, kterou v některých případech hradí nájemník. Za tuto částku realitka byt inzeruje, provede prohlídky a připraví smlouvu. Následný provoz bytu už zpravidla není součástí.
Jaký je rozdíl mezi realitní kanceláří a správcem nemovitosti?
Realitní kancelář řeší jednorázové obsazení bytu a inkasuje provizi. Správce se stará o byt dlouhodobě, tedy o nájemníky, opravy, kontroly i vyúčtování. U garantovaného nájmu jde správce ještě dál a stává se přímo nájemcem, takže přebírá i riziko neobsazenosti a neplacení.
Je garantovaný nájem výhodnější než pronájem svépomocí?
V roce bez komplikací vyděláte svépomocí víc. Jakmile ale přijde neobsazenost, neplatič nebo větší škoda, situace se obrací. Garantovaný nájem je pojistkou proti špatnému roku, ne cestou k maximálnímu výnosu v tom dobrém.
Kdo platí opravy u garantovaného nájmu?
Opravy nad rámec běžné údržby hradí majitel, protože jde o jeho majetek. Koordinaci řemeslníků, komunikaci i řešení havárií ale přebírá správce. Drobné opravy a běžnou údržbu řeší podnájemník v rozsahu daném nařízením vlády.
