Kolik si říci za nájem, abych se neošidil?

Vlastníte byt a potřebujete jej co nejrychleji pronajmout. Možná vás tlačí hypotéka, a také nechcete přijít o jeden až dva nájmy kvůli neobsazenosti bytu. Zde je pár tipů, jak určit optimální cenu nájemného, která zaujme a vy neproděláte.

Pokud nájemné přestřelíte, o byt nebude zájem. Pokud bude cena příliš nízká, zbytečně se obíráte o zisk. Navíc budete řešit velké množství poptávek a výběr podnájemníka vám zabere hodně času.

1. Jaké faktory ovlivňují cenu pronájmu?

Čím lépe bude byt vypadat, tím výhodněji jej pronajmete. A také budete chtít, aby vám byt ve stejném nájemník za dva tři roky opět vrátil. Zamyslete se nad základními faktory, které ovlivňují cenu pronájmu:

• Stav nemovitosti

V jakém stavu je váš byt? Nestálo by za to vymalovat na bílo, utáhnout uvolněná dvířka na kuchyňské lince, opravit kapající kohoutek nebo odstranit koberce? I malé úpravy dokáží zvýšit cenu pronájmu v řádu stovek až tisíc korun za měsíc.

• Vybavenost bytu

Doporučujeme pořídit alespoň základní vybavení a spotřebiče, které bude každý nájemník potřebovat – lednice, pračka, myčka a skříně. Zvažte i pořízení stínící techniky (garnýže, žaluzie), předejde tak neodborným zásahům nájemníků. Další vybavení můžete pořídit po domluvě s nájemníky. Nedoporučujeme však kupovat na přání cokoliv, co si nový obyvatel řekne, může se jednat o vyhozené peníze.

• Dispozice nemovitosti

Rozdíl ve výši nájmu za stejně velký byt v suterénu a byt v 5. patře s výhledem na město se může dle lokality pohybovat i v jednotkách stokorun. Také balkon, sklep, či parkovací stání zvyšují atraktivitu bydlení.

• Lokalita

Rodina s malými dětmi dá přednost většímu bytu v blízkosti mateřské či základní školy, bezdětný pár využije cyklostezku nebo fitness centrum. Pište váš inzerát na míru. Díky preferencím budou tyto cílové skupiny ochotnější zaplatit vyšší cenu za nájem.

• Sezónnost

Cena nemovitosti se v průběhu roku mění. Cenu zvyšují zejména studenti vysokých škol, kteří začínají hledat bydlení v průběhu prázdnin až do konce září. Obecně lze také říci, že v prosinci a lednu je poptávka po ubytování nejnižší. Rozdíl, mezi slabším prosincem a zářím může být i 20 %.

2. Co se do nájemného počítá?

Výše nájemného se skládá z platby čistého nájmu a platby za služby spojené s užíváním nájemního bytu. Služby se většinou uvádějí zvlášť. Ale pozor, fond oprav a správa domu se započítává do nájmu, nikoliv do služeb. V tomto případě by vás mohl nájemník nepříjemně překvapit a při vyúčtování se dožadovat vrácení.

Existují tři varianty hrazení služeb:

1. Paušálně, kdy nájemník platí každý měsíc stejnou částku bez nutnosti vyúčtování. Tento způsob vám nedoporučujeme, protože nájemníka přímo vybízí k neomezenému čerpání služeb a vám se tak může snížit výdělek z nájmu. Nebo dokonce proděláte.

2. Přesným určením, kolik peněz za kterou službu nájemník zaplatí – tzn. rozepíšete přesné částky za plyn, vodu, elektřinu apod. s tím, že probíhá každoroční vyúčtování podle skutečné spotřeby

3. Přepis energií na nájemníka, zbytek řešte stejně jako v bodě 2. Tato možnost je pro vás nejlepší. Nemůže stát, že budete za nájemníka hradit případné nedoplatky.

Pokud majitel svěří byt do péče služby GarantovanyNajem.cz, veškeré energie a služby vždy přepíšeme na sebe. Pokud se byt nachází ve Společenství vlastníků jednotek, hradíme za majitele zálohy do SVJ. Tak máme jistotu, že vyúčtování bude jednoduché a majitel nebude mít žádné starosti.

3. Porovnejte vaši nemovitost s nabídkou na trhu

Existuje pár onlinových nástrojů, které vám pomohou udělat rychlý průzkum cen na trhu dlouhodobých pronájmů. My v GarantovanyNajem.cz používáme cenové mapy a dlouhodobě také sledujeme vývoj cen bytů na serveru sreality.cz.

Určení správné výše nájmu není raketová věda, ale chce to čas a trochu cviku. Doporučujeme dlouhodobě sledovat trh s pronájmy, zájem o bydlení se v průběhu roku mění a jak už víte, s ním i cena, za kterou lze byt pronajmout.

Příklad výpočtu tržního nájemného

Pojďme si ukázat výpočet ceny tržního nájemného na příkladu bytu na Praze 5, ulice Mozartova – 2+kk, 64 m² v cihlové novostavbě s balkónem a parkovacím stáním, o který se v GarantovanyNajem.cz staráme.

Výpočet srovnáním cen na Sreality.cz

Postup je velmi jednoduchý. Najdete několik bytů v podobné kondici, jako je ten váš a co nejblíže lokalitě, kde se vaše nemovitost nachází. Ceny za pronájem těchto bytů zprůměrujete .

Má to však jeden háček. Netušíte, jak dlouho jsou zde byty inzerovány. Ceny mohou být nadhodnocené a vám může trvat dlouho, než za podobnou cenu váš byt nakonec pronajmete. Navíc Sreality.cz nezohledňují dlouhodobý vývoj cen. Takže se může stát, že při poklesu cen vám nájemník uteče za lepší nabídkou.

Jak na to na Sreality.cz

1.  Na sreality.cz zvolte Byty > Pronájem a naklikejte dispozice nemovitosti co nejvíce podobné té vaší.

Při srovnávání s vaším bytem dbejte také na stavební materiál, stav a vybavení budovy. Určitě není vhodné určovat cenu podle bytu v cihlovém domě s výtahem, když máte byt v 5. patře panelového domu bez výtahu.

2. Vyberte z vyfiltrovaného seznamu nemovitostí srovnatelné byty.

S největší pravděpodobností zde narazíte na velmi různorodé ceny. V takovém případě doporučujeme vyloučit nejnižší a nejvyšší částky. Ceny nájmů podobných nemovitostí, jako je ta vaše, zprůměrujete.