Jak zvýšit nájemné v roce 2026. Tři cesty a jedna past, na kterou doplácí většina majitelů
Nájemné, které jste dva roky neupravovali, vás nejspíš stojí víc, než si myslíte. Zvýšit ho ale nejde jen tak, a od loňska platí nové pravidlo, kvůli kterému soudy ruší i naprosto oprávněné návrhy majitelů. Kdy smíte nájemné zvýšit, o kolik a co musí obsahovat dopis, aby vůbec platil?
Valorizace nájemného patří k nejvíc opomíjeným povinnostem majitelů. Přitom platí jednoduchá matematika. Když necháte nájem tři roky beze změny, inflace vám z něj ukrojí desetinu i víc a rozdíl proti trhu už pak doháníte jen těžko. Pojďme si projít, jak to udělat správně.
Kdy má zvyšování nájemného smysl
Ideální rytmus je jednou ročně, typicky ke stejnému datu nebo při prodloužení smlouvy. Malé pravidelné úpravy nájemník přijme mnohem lépe než jeden skokový nárůst po pěti letech, který obvykle končí jeho odchodem a případnou neobsazeností.
Signálů, že je čas jednat, je několik. Nájemné jste neupravovali dva roky a víc, srovnatelné byty v okolí se pronajímají dráž, nebo jste do bytu investovali a jeho hodnota se zvedla. Kde se pohybuje trh ve vaší lokalitě, zjistíte v cenových mapách nájmů.
Tři cesty, jak nájemné zvýšit
- Dohoda při prodloužení smlouvy
Nejjednodušší cesta. U smlouvy na dobu určitou při jejím prodloužení sjednáte novou částku dodatkem. Platí tu smluvní volnost, takže vás nesvazuje žádný zákonný limit. Podmínkou je souhlas nájemníka. - Inflační doložka (§ 2248 občanského zákoníku)
Ujednání ve smlouvě, podle kterého se nájemné každoročně zvyšuje o inflaci. Nejelegantnější řešení, protože nevyžaduje vyjednávání a nevztahuje se na něj limit 20 %. - Jednostranné zvýšení (§ 2249 občanského zákoníku)
Záchranná varianta pro případ, že ve smlouvě žádný mechanismus zvyšování nemáte. Je svázaná limitem 20 % za tři roky a přísnými formálními pravidly.
Inflační doložka a proč se na ni limit 20 % nevztahuje
Tady panuje na českém internetu největší zmatek, takže si to řekněme jasně. Tříletý limit 20 % pro jednostranné zvýšení nájemného se na platně sjednanou inflační doložku nevztahuje. Vztah obou ustanovení je totiž postavený na subsidiaritě. Pokud si strany dohodly způsob zvyšování podle § 2248, režim § 2249 se vůbec neaktivuje a jeho limity se neuplatní.
Logika je prostá. Když si obě strany ve smlouvě dobrovolně ujednají, že nájemné poroste s inflací, přebírají tím hospodářské riziko, které z inflace plyne. Zákonný strop je pojistka pro situace, kdy žádná dohoda neexistuje.
Čtyři náležitosti, bez kterých je doložka neplatná
Formulace „nájemné se každoročně zvyšuje o inflaci“ je pro neurčitost neplatná. Není z ní totiž zřejmé, o jakou inflaci jde, kdo ji měří a k jakému období se vztahuje. Použitelná doložka pro zvýšení nájemného o inflaci musí obsahovat:
- Zdroj dat
Český statistický úřad. - Konkrétní ukazatel
Nejčastěji průměrná roční míra inflace, tedy přírůstek průměrného ročního indexu spotřebitelských cen. - Termín a mechanismus
K jakému datu se zvyšuje a jestli automaticky, nebo až po písemném oznámení. - Základ pro výpočet
Výhradně holé nájemné, nikdy ne zálohy na služby, ty se řídí vlastním ročním vyúčtováním.
Zastropování inflační doložky, tedy třeba maximálně na 7 % ročně, se často doporučuje. Zvažte ho ale opatrně. Právně ji chránit nemusíte, protože doložky bez stropu přestály i roky 2022 a 2023. Strop navíc trvale snižuje základnu pro další roky, takže ztráta z jednoho inflačního roku se s vámi táhne dál. Smysl dává hlavně jako ústupek při vyjednávání nebo jako pojistka proti tomu, aby skokové zdražení neodehnalo dobrého nájemníka. Pokud ho sjednáte, doplňte k němu přenos nevyčerpané inflace do dalších let, ať o rozdíl nepřijdete natrvalo.
Jaká inflace platí pro rok 2026
Český statistický úřad vyhlašuje průměrnou roční míru inflace vždy v polovině ledna. Pro rok 2026 platí hodnota za rok 2025, tedy 2,5 %. Pro srovnání vývoj posledních let:
- Rok 2021: 3,8 %
- Rok 2022: 15,1 %
- Rok 2023: 10,7 %
- Rok 2024: 2,4 %
- Rok 2025: 2,5 %
Máte-li tedy platnou doložku odkazující na průměrnou roční inflaci za předchozí rok, můžete v roce 2026 zvýšit základní nájemné o 2,5 %. U nájmu 18 000 Kč to dělá 450 Kč měsíčně, tedy 5 400 Kč ročně. Pozor na jeden detail. Doložku nelze uplatnit zpětně. Když ji tři roky po sobě nepoužijete, o nevybrané částky přijdete definitivně.
Jednostranné zvýšení a past, kvůli které padají i oprávněné návrhy
Pokud inflační doložku ve smlouvě nemáte, zbývá jednostranné zvýšení podle § 2249. A tady pozor, protože od července 2024 platí nová a velmi přísná pravidla, o kterých většina majitelů neví.
Dříve bylo běžnou praxí poslat nájemníkovi dopis s novou částkou a případné důkazy si nechat až pro soud. Nejvyšší soud tuhle praxi rozsudkem sp. zn. 26 Cdo 1650/2023 z roku 2024 rezolutně zavrhl. Podle něj musí návrh doložit splnění podmínek už ve chvíli, kdy ho posíláte nájemníkovi. To znamená, že k dopisu musíte přiložit buď znalecký posudek, nebo doklad o výši nejméně tří srovnatelných nájemných u nemovitostí v okolí.
Důvod je logický. Nájemník musí být schopen sám posoudit, jestli je požadovaná částka tržně přiměřená, a podle toho se rozhodnout. Pokud důkazy chybí, k návrhu se vůbec nepřihlíží. Není to tedy relativní neplatnost, ale projev, který nevyvolá žádné účinky. Celý proces se tak hroutí hned na začátku.
Jak se dokládá srovnatelné nájemné
Metodiku určuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb. a připouští jen dvě cesty. Znalecký posudek od soudního znalce, který je dražší, ale nese důkazní riziko za vás. Nebo doložení nejméně tří srovnatelných nájemných v bytech obdobné velikosti, lokality a stavu.
U druhé varianty narazíte na dvě úskalí. Zaprvé musí jít o skutečně srovnatelné byty. Pronajímáte-li 3+1 v Bohunicích, musíte srovnávat s Bohunicemi, ne s Brnem-střed. Roli hraje dispozice, plocha, patro, stáří domu i energetická náročnost. Zadruhé, screenshot z realitního serveru u soudu neobstojí, protože nedokazuje, za kolik se byt nakonec pronajal. Důkazem jsou anonymizované nájemní smlouvy nebo potvrzení realitní kanceláře o realizovaných transakcích. Ze srovnání jsou navíc vyloučené byty s paušální platbou a krátkodobé pronájmy.
Časová osa jednostranného zvýšení
- Odeslání návrhu
Písemně, prokazatelně doručené, s přiloženými důkazy. Nejdřív 12 měsíců od posledního zvýšení. - Dva měsíce na vyjádření nájemníka
Souhlasí, nesouhlasí, nebo mlčí. Mlčení zákon vykládá jako nesouhlas. - Při souhlasu
Platí nové nájemné od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. - Při nesouhlasu tříměsíční lhůta na žalobu
A tahle lhůta je prekluzivní, jejím zmeškáním právo zaniká.
Soudní cesta má pro majitele dvě výhody, o kterých se moc neví. Soud není vázán limitem 20 % a může nájemné zvýšit i výš, pokud to odpovídá trhu. Jeho rozhodnutí navíc působí zpětně ke dni podání návrhu, takže nájemník doplácí rozdíl za celou dobu řízení. Právě tahle hrozba bývá silnou motivací k dohodě.
Jak správně počítat limit 20 %
Limit se počítá kumulativně za poslední tři roky a z původní částky, ne z té už zvýšené. Ukažme si častou chybu na číslech.
Nájemné bylo 10 000 Kč a před dvěma lety jste ho zvedli na 11 000 Kč, tedy o 10 %. Do stropu vám zbývá dalších 10 % z původních 10 000 Kč, tedy maximálně 1 000 Kč. Spousta majitelů ale chybně počítá nových 20 % z nové základny 11 000 Kč a požaduje 2 200 Kč. Překročení limitu byť o korunu činí celý návrh neplatným.
Limit se naopak vůbec neuplatní tam, kde končí smlouva na dobu určitou a domlouváte se na nové. Tam máte smluvní volnost.
Pět chyb, kvůli kterým zvýšení neprojde
- Návrh bez přiložených důkazů o srovnatelném nájemném. Nejčastější a nejfatálnější chyba od roku 2024.
- Špatný výpočet limitu z už zvýšené základny místo z původní částky.
- Vágní inflační doložka typu „zvyšuje se o inflaci“ bez určení zdroje a ukazatele.
- Zmeškaná tříměsíční lhůta na podání žaloby, zatímco s nájemníkem dál neformálně vyjednáváte.
- Zvýšení dřív než po 12 měsících od předchozí úpravy.
Jak valorizaci řešíme v Garantovaném nájmu
Zvyšování nájemného je přesně ten typ administrativy, který majitelé odkládají, protože se jim nechce vyjednávat. Výsledkem je, že po pár letech pronajímají hluboko pod trhem. V rámci správy nemovitosti proto tuhle agendu bereme na sebe:
- Inflační doložka je součástí smlouvy
Nájemné se valorizuje automaticky, takže nemusíte nic hlídat ani vyjednávat. - Hlídáme lhůty i limity
Dvanáctiměsíční odstupy, kumulace za tři roky i formální náležitosti návrhů. - Známe reálné tržní ceny
Pracujeme s daty z vlastní správy, ne s inzeráty, takže víme, kde se nájemné v lokalitě opravdu pohybuje.
Hlavní rozdíl je ale jinde. Sjednanou částku vám posíláme každý měsíc bez ohledu na to, jestli nájemník platí, nebo je byt prázdný. Kolik by to bylo u vašeho bytu, zjistíte v kalkulačce.
Často se ptát
O kolik mohu zvýšit nájemné?
Máte-li ve smlouvě inflační doložku, o sjednanou míru inflace bez zákonného stropu. Bez doložky platí limit 20 % v souhrnu za poslední tři roky a současně nesmíte přesáhnout obvyklé nájemné v místě. Při prodloužení smlouvy na dobu určitou vás nelimituje nic, pokud se nájemník dohodne.
Jak často lze nájemné zvyšovat?
Jednostranný návrh můžete podat nejdřív 12 měsíců od posledního zvýšení. Inflační doložka se zpravidla uplatňuje jednou ročně k datu sjednanému ve smlouvě.
Co musí obsahovat návrh na zvýšení nájemného?
Musí být písemný, prokazatelně doručený a od roku 2024 musí už jako příloha obsahovat důkazy o srovnatelném nájemném, tedy znalecký posudek nebo tři srovnatelná nájemná. Bez nich se k návrhu nepřihlíží.
Co když nájemník se zvýšením nesouhlasí?
Máte tři měsíce od uplynutí jeho dvouměsíční lhůty na podání žaloby k soudu. Ta lhůta je prekluzivní, po jejím marném uplynutí právo zaniká. Soud pak není vázán limitem 20 % a rozhoduje podle trhu.
Jaká inflace platí pro zvýšení nájemného v roce 2026?
Průměrná roční míra inflace za rok 2025 činí podle Českého statistického úřadu 2,5 %. Právě tuto hodnotu použijete, pokud vaše doložka odkazuje na průměrnou roční inflaci za předchozí kalendářní rok.
Lze inflační doložku uplatnit zpětně?
Ne. Pokud jste ji několik let neuplatnili, nemůžete rozdíl doúčtovat zpětně. Zvýšené nájemné lze účtovat výhradně do budoucna, proto se vyplatí valorizaci nezapomínat.
