Pokud vlastníte nemovitost, kterou pronajímáte, případně se ji pronajímat chystáte, jistě jste zvažovali, jakou formu pronájmu zvolíte. Dlouhodobou či krátkodobou? Česká legislativa nedefinuje časový horizont, který by odlišil krátkodobý nájem od toho dlouhodobého. Přesto však mezi nimi existují rozdíly. Připravili jsme pro vás přehled výhod a úskalí, které jsou s jednotlivými nájmy spojeny.
Chystáte se pronajmout nemovitost? Patrně stojíte před rozhodnutím, jaký typ pronájmu zvolíte – dlouhodobý, nebo krátkodobý. Připravili jsme pro vás přehled výhod a úskalí obou variant.
Krátkodobý pronájem
Hlavním ukazatelem krátkodobého nájmu je, že je poskytnut z jiného důvodu, než je uspokojení bytových potřeb. Tradičně se jedná například o ubytování za účelem pracovní cesty, turismu, rekreace apod. Majitel tak vědomě přenechává svou nemovitost k rekreaci či jinému krátkodobému účelu.
Zdánlivé výhody
Mnoho majitelů volí krátkodobý pronájem proto, že z něj na první pohled mají vyšší zisk než z pronájmu dlouhodobého. Je to logické, lidé jsou ochotni za kratší časovou dobu zaplatit vyšší cenu, než jakou by měli platit každý měsíc. Obzvláště, pokud jedou například na dovolenou. Při bližším pohledu však zjistíte, že je s krátkodobými nájmy mnohem více práce, než si majitel v začátku připouští.
Při krátkodobém pronájmu sice můžete získat vyšší nájem, nicméně podle metodiky Finanční správy z roku 2017 se tento typ podnikání stal ubytovací službou. To znamená, že se na vás vztahuje EET, daň z příjmu fyzických osob a daň z přidané hodnoty. Vy si tak musíte sjednat živnost, odvádětzdravotní a sociální pojištění a dále ještě hradit rekreační a lázeňské poplatky městu.
Investice času, energie i financí
V krátkodobém nájmu se hosté často střídají, což nemusí být příjemné například sousedům. Současně to ale pro vás znamená řadu nepříjemností, které musíte řešit. Díky tomu, že si krátkodobého návštěvníka svého bytu prakticky nemůžete vybrat, není výjimkou, že hosté přenechají svůj pokoj, byt či celý dům ve velmi špatném stavu. Musíte tedy počítat s financemi na opravy a nové vybavení od hrníčků přes noční stolky.
Po každé návštěvě je potřeba zajistit úklid prostor, navíc musíte komunikovat s hosty, případně předávat klíče od nemovitosti atd. Připravte se tedy, že strávíte spoustu času na cestách, budete mít náklady spojené s pohonnými hmotami a úklidovými prostředky.
Takzvaný check-in, tedy čas příjezdu na ubytování, značná část prázdninových klientů nedodržuje a očekávají, že na ně majitel bytu klidně počká několik hodin, stejně jako recepční na hotelu. Podmínkou ubytovacích služeb jako jsou Airbnb či Booking také je, že nemovitost musí být kompletně vybavena. Zkrátka musíte nakoupit kuchyňské vybavení, ložní prádlo, vybavení do koupelny, a další náležitosti, aby se nájemníci mohli rovnou nastěhovat.
Je také dobré si uvědomit, že tento druh podnikání má zcela stejné zákonitosti, jako jakýkoliv jiný prodej. Je tedy nutné pracovat s cenovou politikou, slevami, skvělou prezentací a dalšími aspekty, které budou klienta motivovat k tomu, aby se ubytoval právě u vás. Konkurenční prostředí se neustále vyvíjí. A pokud majitel bytu nejde s dobou, nemodernizuje, nezlepšuje propagační fotografie atp., často mu nezbude nic jiného než se podbízet cenou, nebo projektu krátkodobého bydlení znovu něco investovat.
Dalším úskalím je, že u krátkodobého pronájmu nemáte stálou poptávku. Lidé cestují s ohledem na roční období, svátky a další konkrétní dny. Vaše nemovitost tak může být i delší období bez hostů. Někdy se naopak může stát, že klient udělá rezervaci a za hodinu už stojí pře domem a zlobí se, že ně něj nikdo nečeká s otevřenou náručí.
Současně si musíte uvědomit, jestli se vaše nemovitost nachází v dostatečně lukrativní lokalitě či je něčím atypická, aby si získala zájemce.
Výhody:
- Možnost vyššího výnosu
- Byt lze využívat i pro vlastní účely
Nevýhody:
- Nutnost živnostenského oprávnění a poplatků
- Větší vstupní investice a průběžné opravy
- Riziko podrážděných sousedů
- Větší časová náročnost
Dlouhodobý pronájem
V protikladu ke krátkodobému nájmu je možnost nájmu dlouhodobého. Výhodou této varianty je, že ji můžete využít bez ohledu na lokalitu a roční období. Lidé hledají bydlení ve velkých i menších městech a vesnicích, a to v kteroukoliv roční dobu. Navíc nevypovídají nájemní smlouvu, protože by chtěli nájem na měsíc přerušit kvůli měsíční exotické dovolené.
Dlouhodobý pronájem je primárně charakterizován jako služba, kdy přenecháte nájemci svou nemovitost za účelem zajištění bytových potřeb, které se vztahují k jeho osobě, případně na členy jeho domácnosti. Nájemci tak zajišťujete více než pouhé přespání, které je dostačující u krátkodobého nájmu. Dáváte mu možnost vytvořit si domov se všemi náležitostmi.
Výhody dlouhodobého pronájmu
V porovnání s krátkodobým nájmem ušetříte svůj čas, který byste jinak věnovali komunikaci s hosty, cestováním či úklidem. Současně ušetříte finance, protože nejste povinni nemovitost vybavit a dlouhodobý nájem je osvobozen od daně z přidané hodnoty. Nejedná se o podnikání, tudíž není nutné hradit sociální a zdravotní pojištění.
Pokud se rozhodnete svůj dům či byt pronajímat po delší čas, pak můžete počítat s menší počáteční investicí, současně si zajistíte stabilní příjem bez sezonních výkyvů a odpadne vám řada starostí. Navíc si lidé svého bydlení většinou váží, vaši nemovitost neničí, a i vztahy se sousedy bývají bezproblémové.
Na co si dát pozor
Při dlouhodobém pronájmu je třeba počítat s tím, že existují zvláštní ustanovení občanského zákoníku, která poskytují výrazně větší ochranu nájemníkovi. Pronajímatel může např. vypovědět nájem jen z důvodů a za podmínek, které stanoví tento zákon.
Pokud narazíte na problémové nájemníky, kteří přestanou platit nájemné, zachrání vás pouzekvalitní nájemní smlouva, která myslí opravdu na všechno a detailně sepsaný předávací protokol.
Výhody:
- Stabilní příjem
- Časová nenáročnost
- Zachování stavu bytu
- Menší počáteční investice
Nevýhody:
- V případě potíží větší práva na straně nájemníka
- Finanční strop
Kterou variantu zvolit
Krátkodobý i dlouhodobý pronájem mají svá pro a proti. Pokud se chcete zbavit veškerých starostí a ušetřený čas věnovat tomu, co máte rádi, ozvěte se nám. Rádi s vámi probereme principy dlouhodobého pronájmu do nejmenších detailů, abyste dokázali udělat správné rozhodnutí.