Pronajímáte byt? Tady je vše, co musíte smluvně vyřešit

Než se pustíte do sepisování smlouvy, je potřeba pochopit rozdíl, který mnoho pronajímatelů přehlíží – nájemní vs. podnájemní smlouva.

Nájemní smlouva na byt vzniká mezi pronajímatelem (majitelem nemovitosti) a nájemcem (osobou, která byt přebírá do užívání). Nájemce byt obývá přímo.

Podnájemní smlouva je odlišný smluvní vztah. Nájemce může byt pronajmout třetí osobě, tzv. podnájemci. Podnájemce nemá přímý smluvní vztah s vlastníkem.

Tento rozdíl je zásadní i pro nás v GarantovanyNajem^®. S majitelem bytu uzavíráme nájemní smlouvu (firma je nájemce) a se skutečným obyvatelem bytu pak podnájemní smlouvu. Majitel má jeden smluvní vztah s firmou, ne s různými nájemníky, kteří se v bytě časem vystřídají.

Náležitosti nájemní smlouvy vychází z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Smlouva nemusí být sepsána na speciálním formuláři, ale musí být písemná a obsahovat tyto základní prvky:

• Identifikace smluvních stran – jméno, datum narození, trvalé bydliště (případně IČO a sídlo) pronajímatele i nájemce
• Přesný popis předmětu nájmu – adresa, číslo bytu, podlaží, výměra, příslušenství (sklep, parkovací místo), stav k předání
• Výše nájemného a způsob platby – částka, splatnost, bankovní účet, způsob doručení platby
• Délka trvání nájmu – na dobu určitou nebo neurčitou (viz níže)
• Jistota (kauce) – maximální výše je trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 zákona č. 89/2012 Sb.)
• Pravidla pro úpravu nájemného – pokud ji chcete mít smluvně zakotvenu
• Předávací protokol – jako příloha smlouvy s popisem stavu bytu a vybavení

Jedno z prvních rozhodnutí při sepisování smlouvy je otázka délky trvání.

Smlouva na dobu určitou. Nájemní vztah končí uplynutím sjednané doby. Majitel má přesné datum, kdy bude moci byt znovu volně využít. Nevýhoda: pokud nájemce byt opustí před koncem lhůty, nebo naopak nechce odejít, situace se komplikuje.

Pozor na opakování smlouvy na dobu určitou. Pokud po skončení doby určité nájemce v bytě zůstane déle než tři měsíce a pronajímatel nic nenamítne, smlouva se považuje za prodlouženou za stejných podmínek, a to na dobu, na níž byla původně sjednána, nejvýše ale na dva roky (§ 2285 zákona č. 89/2012 Sb.).

Smlouva na dobu neurčitou. Nájemní vztah trvá do výpovědi. Majiteli nabízí méně flexibility, protože výpovědní důvody jsou zákonem přesně vymezeny a lhůty relativně dlouhé. Na druhou stranu výběr nájemníků je jednodušší, mnoho lidí preferuje jistotu neurčité smlouvy.

Bez inflační doložky je nájemné po dobu trvání smlouvy pevně dané a v čase může ztrácet reálnou hodnotu. Inflační doložka (nebo doložka o indexaci nájemného) umožňuje automaticky upravovat výši nájmu v závislosti na inflaci měřené Českým statistickým úřadem.

Správně formulovaná inflační doložka musí specifikovat:

• Referenční index – zpravidla index spotřebitelských cen (CPI) ČSÚ
• Způsob výpočtu – o kolik procent se nájemné změní při jaké hodnotě indexu
• Periodicitu úpravy – obvykle jednou ročně
• Minimální práh změny – některé smlouvy stanovují, že úprava nastane jen při změně indexu o více než X %

Pokud doložka chybí, majitel musí spoléhat na dohodu s nájemcem v podobě dodatku k nájemní smlouvě o zvýšení nájemného, nebo na zákonné navýšení (§ 2249 zákona č. 89/2012 Sb.).

Doložka přímé exekuční vykonatelnosti (tzv. exekuční doložka) v nájemní smlouvě umožňuje vymáhat splnění závazků (typicky dlužné nájemné nebo povinnost vyklizení bytu) přímo exekuční cestou, bez nutnosti předchozího soudního řízení o splnění povinnosti.

Jde o zákonný institut (§ 71b a násl. zákona č. 358/1992 Sb.), který ve správné podobě:

• Výrazně urychluje případné vymáhání neplnění.
• Funguje jako preventivní nástroj – nájemce si je vědom přímé vykonatelnosti závazku.
• Musí být sepsán ve formě notářského zápisu, jinak nemá exekuční účinky.

Pozor: Exekuční doložka je sice silný nástroj, ale bez právní asistence ji může být obtížné správně formulovat. A špatně sepsaná doložka své účinky fakticky eliminuje.

Na co si dát pozor v nájemní smlouvě? Zkušenosti z praxe ukazují, že majitelé nejčastěji chybují v těchto oblastech:

• Chybějící nebo vágní předávací protokol – bez detailního záznamu stavu bytu je obtížné prokazovat případné škody při odchodu nájemce. Průměrná škoda při předání bytu se pohybuje kolem 20 000 Kč a bez dokumentace se vymáhá téměř nemožně.
• Absence inflační doložky – nájemné reálně klesá každý rok bez automatické úpravy.
• Špatně nastavená délka smlouvy – příliš krátká doba (6 měsíců) zvyšuje rotaci nájemníků, příliš dlouhá bez výpovědních klauzulí svazuje ruce majiteli.
• Neúplná identifikace bytu – chybí výměra, příslušenství, nebo neodpovídá aktuálnímu stavu z katastru nemovitostí.
• Absence ujednání o podnájmu – pokud smlouva nijak nepokrývá možnost podnájmu, nájemce může podnájemníka přijmout bez souhlasu pronajímatele za podmínek stanovených zákonem (§ 2274 zákona č. 89/2012 Sb.).

Sestavit právně správnou a chytře nastavenou nájemní smlouvu možná sami nebo s právníkem zvládnete. Ale smlouva je jen první krok z celé řady věcí, které jako pronajímatel řešíte.

Po podpisu smlouvy přijdou na řadu: prověření nájemníka (registry dlužníků, exekuce, reference), výběr jistoty a její správa, pravidelné kontroly bytu, hlídání plateb, a až přijde čas výpověď smlouvy nebo její prodloužení, případně řešení neplatičů nebo škod. A to vše znovu a znovu s každým dalším nájemníkem.

Každá z těchto agend má svá pravidla, termíny a rizika. Smlouva samotná, byť perfektní, vás před nimi neochrání.

Pronajímat bez právních starostí? Jde to. V GarantovanyNajem^® se o to staráme už od roku 2014, spravujeme přes 1 000 bytů a uzavřeli jsme na 5 000 smluv s majiteli a podnájemníky. Za těch víc než deset let jsme prošli stovkami scénářů a každý z nich zanechal stopu ve smluvní dokumentaci.

Nájemní smlouvu uzavíráte s námi a my se pak postaráme o vše ostatní, včetně podnájemní smlouvy s koncovým nájemníkem. Co to pro vás znamená v praxi:

1. Nezkoumáte žádné paragrafy, doložky ani dodatky – smlouva je připravena naším právním oddělením, vy ji podepíšete a máte klid.
2. Garantované nájemné každý měsíc – dostanete zaplaceno, i když je byt prázdný nebo nájemník neplatí (varianta Garance).
3. Inflační doložka i exekuční ochrana – součást standardní smluvní dokumentace, ne bonus.
4. Předávací protokol a detailní fotodokumentace – při každém předání pořizujeme kolem 200 fotografií, aby bylo jasné, v jakém stavu jsme byt převzali a v jakém ho máme vrátit.
5. Kompletní správa – od výběru podnájemníků přes pravidelné kontroly až po řešení oprav.
6. Provoz na klíč – neřešíte výpovědi, prodloužení, škody ani komunikaci s nájemníky.

O tom, jak to celé funguje, píšeme víc do detailu na stránce Jak to funguje. A rovnou nás tu můžete kontaktovat.