Hypotéka. Kupovat teď, nebo čekat na levnější sazby?
Skoro každý, kdo dnes zvažuje koupi bytu, řeší stejnou otázku. Koupit teď, když sazby nejsou nejnižší, nebo počkat, až hypotéky zlevní? Zní to jako chytrá opatrnost, jenže právě tohle čekání může vyjít dráž než samotná vyšší sazba. Proč to tak je, jak se změnila pravidla pro investiční byty a podle čeho se rozhodovat?
Vycházíme z 26. dílu našeho podcastu Byt či nebýt, ve kterém se sešli hypoteční specialistka Eva Palánová s více než 20 lety praxe na hypotečním trhu a spolumajitel realitního ekosystému VITOM a GarantovanyNajem.cz Tomáš Suchomel. Vybrali jsme z něj praktické tipy, které fungují bez ohledu na to, jaké jsou aktuálně sazby hypoték.
Na úvod jedna malá poznámka. Nejsme finanční poradci a tenhle článek není investiční doporučení. Konkrétní hypotéku vždy proberte s hypotečním specialistou.
Jaká je teď situace na hypotečním trhu
Začněme tím, co kupce čeká. Úrokové sazby v první polovině roku 2026 spíše rostou, banky tak za peníze platí více a musí hypotéky zdražovat, aby držely marži. Svou roli hraje nejistá geopolitika i zdražování stavebních materiálů. Jak v podcastu zaznělo, centrální banka přitom raději přibrzdí ekonomiku, než by připustila vyšší inflaci. Nedávné zvedání sazeb je spíš preventivní než reakcí na vysokou inflaci.
Zajímavější je ale to, co se neděje. Poptávka po hypotékách nijak výrazně neklesá. Vidíme jen mírné ochlazení, prodává se dál a zájemců neubývá. Vysvětlení je podle Evy Palánové prosté. Kdo si dnes jde pro hypotéku, spočítá si splátku, zjistí, že na ni má, a vyšší sazbu přijme, protože ví, že ji bude mít jen po dobu fixace, typicky tři roky.
Svou roli hraje i psychologie. Skok ze 2 % na skoro 7 % po vypuknutí války na Ukrajině byl obrovský šok. Dnešní pohyby kolem 5% hranice jsou oproti tomu drobnost, plus mínus procento. Lidé si na tento stav zvykli a berou ho jako novou realitu. A i přes vyšší úroky ceny nemovitostí dál rostou, o čemž podrobně píšeme v přehledu vývoje cen nemovitostí a nájmů.
Proč čekání na levnější hypotéku většinou nevyjde
Nejčastější úvaha zní, že počkám rok a hypotéku si vezmu levněji. Problém je, že za ten rok se stane hned několik věcí najednou. A ne ve váš prospěch:
- Vysněný byt mezitím zdraží, podle zkušeností z podcastu klidně o 5 až 10 %
- Rok platíte nájem, který je z pohledu majetku utopený náklad
- Sazba klesnout nemusí, prognózy bank spíš počítají se stagnací nebo mírným růstem
Naděje, že zlevní novostavby, je navíc podle Tomáše Suchomela lichá. Developeři mají kvůli dražším materiálům nižší marže a slevovat nehodlají. Velcí hráči raději část bytů pronajmou a prodají později, než aby je na trh pustili pod cenou. K tomu chybí dělníci a stavební firmy, takže i kdyby vzniklo dvakrát víc projektů, nemá je kdo postavit. Nabídka se výrazně nezvedne a ceny drží.
Tomáš to shrnul jednoduchou matematikou. U úvěru 10 milionů znamená zvýšení sazby o 2,5 % růst nákladů na splátky o zhruba 250 tisíc za rok. Pokud ale hodnota nemovitosti za rok vzroste o stejná 2,5 %, jste na nule. Cokoli navíc je plus a hlavně už máte byt. Čekání na nižší sazbu vám tedy často nic neušetří, jen oddálí start.
Sazbu si berete na chvíli, byt napořád
Tohle uvědomění rozptýlí většinu obav z vysoké sazby. Nemovitost si berete na desítky let, ale sazbu jen na dobu fixace. Když dnes uzavřete hypotéku s vyšší sazbou a za pár let sazby klesnou, jednoduše ji refinancujete nebo si domluvíte lepší sazbu ve stávající bance. Byt vám mezitím zůstává a zhodnocuje se.
Zkušenost z 18 let na trhu je podle hostů jasná. Vysoké úroky vždycky nakonec šly dolů. Otázka není jestli, ale kdy. Rozdíl 2 až 2,5 % oproti příjemné sazbě navíc obvykle nevydrží věčně, spíš rok nebo dva. Jak trefně padlo v podcastu, na splátku si zvyknete a za tři roky možná zažijete příjemné překvapení.
Nová pravidla pro investiční byty
Pokud kupujete další nemovitost, tohle je nejdůležitější část článku. Od dubna 2026 se změnila zásadní věc. Jakmile vlastníte třetí nemovitost a berete si na ni hypotéku, banka ji posuzuje jako investiční, i když jste dosud žádný hypoteční úvěr neměli. A investiční nemovitost má přísnější parametry.
- Nižší LTV
U investiční nemovitosti půjčí banka jen do 70 % hodnoty, takže potřebujete vyšší vlastní zdroje. - Nižší DTI
Zatímco u běžné hypotéky je maximální objem všech úvěrů zhruba 9násobek ročních příjmů, u investiční jen 7násobek. Součet vašich příjmů za rok krát sedm je strop, kolik si můžete celkem půjčit.
Do počtu nemovitostí se přitom počítá víc, než čekáte. Patří sem byt, rodinný dům, pozemek se stavbou, družstevní podíl s právem bydlení, ale i ateliér nebo nemovitost v zahraničí. U manželů či partnerů se navíc byty sčítají. A pozor, banka se ptá i na družstevní byty, které v katastru nevidí, takže jejich zatajení je úvěrový podvod.
Tahle pravidla jsou nově závazná, banky je pod dohledem České národní banky musí dodržet a výjimky se zatím prakticky neudělují. Cílem je podle Evy Palánové přibrzdit spekulanty. Jak se financuje investiční byt a jak počítat jeho výnos, jsme rozebrali v článku o hypotéce na investiční byt.
Jak si udržet prostor pro další byty
Dobrá zpráva zní, že se s tím dá pracovat, když plánujete dostatečně dopředu. V podcastu zaznělo několik praktických cest, jak si udržet zdravou úvěrovou kapacitu:
- Rozdělení jmění manželů
Když si manželé zúží společné jmění, nemovitosti a splátky jdou za jedním z nich. Druhý má takzvaně čistý bankovní limit a může koupit další byt na výhodnější běžnou hypotéku. V rodině tak může být víc bytů financovaných klasicky, ne investičně. Podmínkou je, že spolu nejsou v jednom úvěru jako spoludlužníci. - Vyšší úvěrový limit u mladších
Do 36 let dosáhnete i na hypotéku až do 90 procent hodnoty nemovitosti, což je u prvního vlastního bytu velká výhoda. - Výběr banky, se kterou lze škálovat
Pokud plánujete víc nemovitostí, řešte hned na začátku, u které banky začnete. Některé dělají problém se změnou zástavy nebo je zdražují, jiné ji vyřídí za pár dní. Když vám první byt zastaví banka, se kterou nejde růst, budete muset později refinancovat.
A jedno důležité varování. Neobíhejte kvůli sazbě banku za bankou a nepodávejte žádosti všude. Každá žádost se propíše do registru a příliš mnoho žádostí z vás udělá rizikového klienta. Lepší je nejdřív se poradit s hypotečním specialistou a teprve pak jednat.
Refinancování už není takový boj
Ještě před pár lety se vyplácelo po skončení fixace přejít do jiné banky za výrazně lepší sazbou. Dnes je situace jiná. Banka si chce klienta udržet, protože s ním odcházejí i všechny ostatní produkty. Proto vám při konci fixace většinou sama nabídne slušnou sazbu, takzvanou retenci, aby vám nedávala důvod odcházet.
Má to i praktickou výhodu. Když zůstanete a jen si domluvíte novou sazbu, banka nedělá nový dotaz do registru. Kdybyste přecházeli jinam, jde o novou žádost, a ta se posoudí podle aktuálních pravidel, tedy i podle toho, kolik nemovitostí už vlastníte. Zůstat u dobře vybrané banky je proto často výhodnější než hledat o kousek nižší sazbu jinde.
Kdy naopak dává smysl počkat
Aby to nevyznělo jednostranně, existují situace, kdy je odklad rozumný. Není to čekání na trh, ale na sebe:
- Nemáte finanční rezervu
Bez rezervy na několik měsíců splátek a na nečekané výdaje je hypotéka riziko. Rezerva má přednost před spěchem. - Nejistý nebo krátký příjem
Pokud čekáte změnu práce, rodičovskou nebo máte nestabilní příjem, nejdřív situaci stabilizujte. - Krátký horizont
Pokud nevíte, jestli v nemovitosti nebo lokalitě vydržíte aspoň pár let, náklady na koupi a prodej se nemusí vyplatit.
Proč vlastně kupovat, když je to drahé
Klíčové je, s jakým horizontem k nákupu přistupujete. Tomáš Suchomel sám kupuje další byty a odpovídá si na otázku, jestli je to rozumné, právě horizontem. Nekupuje na rok jako spekulant, ale buduje rodinný majetek s výhledem na desítky let. Za takovou dobu bude byt jen těžko za stejnou cenu jako dnes.
Eva Palánová k tomu přidala postřeh z praxe. Nemovitosti připadají lidem drahé v každé době. Když ta doba ale odezní a podíváte se zpět, obvykle si řeknete, proč jste tehdy nekoupili víc. Nikdo nikdy neřekne, že je zrovna teď skvělá cena, pojďme do toho. Výjimky, kdy developer prodává pod trhem, existují, ale spoléhat se na ně nejde, to je spíš loterie.
Lidé přitom kupují z různých důvodů, od zajištění na důchod přes byt pro děti až po budování mezigeneračního majetku. Zajímavá je i myšlenka, že zdravý závazek motivuje. Jak zaznělo v podcastu, dluh vás nenechá ustrnout, nutí vás dál se posouvat. Rozumná hypotéka tak nemusí být jen břemeno, ale i motor.
Jak riziko splátky řešíme v Garantovaném nájmu
U investičního bytu na hypotéku je největší nepřítel výpadek příjmu, protože splátka nepočká. Přesně tohle riziko snižujeme:
- Garantujeme nájem každý měsíc
Sjednané nájemné dostáváte, i když je byt prázdný nebo nájemník neplatí, takže na splátku máte vždy. - Nastavíme udržitelnou cenu
Nájemné cílíme tak, aby byl byt dlouhodobě obsaditelný, ne jen v silné sezóně, jak popisujeme u správně nastaveného nájemného. - Spojíme vás se specialistou
Financování řešíme společně s hypotečními specialisty, takže hypotéku i strategii nastavíte správně hned napoprvé.
Investiční byt na hypotéku tak přestává být sázkou na to, jestli se podaří byt pronajmout. Příjem na splátku máte jistý a starosti kolem něj neseme my. Kolik by garance vynesla u vašeho bytu, si spočítáte za pár vteřin.
Často se ptáte
Vyplatí se kupovat nemovitost při vyšších sazbách?
Může se vyplatit, pokud zvládnete splátku a máte rezervu. Vysokou sazbu berete jen na dobu fixace a později ji můžete snížit, zatímco byt vám zůstává a zhodnocuje se. Čekání na nižší sazbu často smaže růst cen nemovitostí.
Klesnou hypoteční sazby?
Nikdo to nedokáže s jistotou předpovědět. Aktuální prognózy bank spíš počítají se stagnací nebo mírným růstem než s výrazným poklesem. Z dlouhodobé zkušenosti ale vysoké úroky nakonec obvykle klesají, jen se neví kdy.
Proč se třetí nemovitost bere jako investiční?
Od dubna 2026 banka u vlastníka tří a více nemovitostí posuzuje novou hypotéku jako investiční, s LTV do 70 procent a nižším limitem zadlužení. Cílem je přibrzdit spekulace. Do počtu se počítají i družstevní podíly, ateliéry a nemovitosti v zahraničí.
Vyplatí se ještě refinancování?
Méně než dřív. Banky si dnes klienty udržují a při konci fixace samy nabízejí slušnou sazbu. Zůstat a domluvit novou sazbu má navíc výhodu, že banka nedělá nový dotaz do registru, na rozdíl od přechodu jinam.
Pokryje nájem splátku hypotéky u investičního bytu?
Záleží na lokalitě, ceně bytu a výši nájmu, v řadě případů se nájem splátce a nákladům blíží nebo je pokryje. Hlavní riziko je výpadek příjmu při neobsazenosti, které řeší garantovaný nájem s jistotou platby každý měsíc.
