Vývoj cen nemovitostí a nájmů v 1. pololetí 2026 a co čekat dál
Byty dál zdražují dvouciferným tempem, hypotéky lámou rekordy a nájemníci přepočítávají každou tisícikorunu. První polovina roku 2026 přinesla na realitní trh zajímavý paradox – a druhá může být ještě zajímavější. Co se právě děje s cenami bytů a nájmů v Praze, Brně i menších městech a na co se připravit do konce roku?
Růst zpomaluje, zlevňování se ale nekoná
Pokud jste čekali, že po skokovém zdražování z roku 2025 přijde ochlazení, máte pravdu jen napůl. Nabídkové ceny bytů v prvním čtvrtletí 2026 vzrostly mezičtvrtletně o 2,7 % a meziroční tempo zpomalilo na 12,9 % z předchozích 16 až 18 % v průběhu roku 2025 (data České bankovní asociace). Trh tedy nešlape na brzdu, jen ubral plyn a růst zůstává výrazně nad dlouhodobým průměrem. Poměr cen bydlení k příjmům domácností se také nelepší.
Z naší každodenní praxe správy více než 1 000 nájemních bytů vidíme totéž – poptávka po bydlení nemizí, jen se přesouvá. Část domácností odkládá koupi vlastního bytu a zůstává v nájmu déle, což ceny přepisuje cenovou mapu nájmů a drží ceny nájmů i míru obsazenosti bytů nahoře.
První pololetí 2026 v pěti bodech
- Ceny bytů rostou meziročně o 12,9 %, tempo zpomaluje jen pozvolna.
- Regiony rostou dvakrát rychleji než Praha (17,7 % vs. 8,9 %).
- Hypoteční trh láme rekordy, průměrná hypotéka míří k 5 milionům.
- Nájmy zdražují mírněji, nájemníci šetří – menší byty, spolubydlení, okraje měst.
- Na podzim čekáme další vlnu růstu nájemného.
Praha chladne, regiony šlapou na plyn
Nejzajímavější příběh pololetí se odehrává mimo hlavní město. Zatímco meziroční růst na cenové mapě Prahy zpomalil na 8,9 %, v regionech se drží na 17,7 %, tedy na dvojnásobném tempu. Realizované ceny starších bytů rostly meziročně o 16 % a průměrná cena starších bytů v krajských městech se pohybuje kolem 75 tisíc Kč za m² (ČBA Monitor).
Pro investory to znamená důležitý posun, protože ceny v krajských městech dotahují cenový náskok Prahy a Brna. Kdo kupoval investiční byt v Ostravě, Plzni nebo Liberci před třemi lety, drží dnes nemovitost s výrazně vyšším zhodnocením, než kolik trh očekával. Otázkou zůstává, jak dlouho regionům toto tempo vydrží.
Důvodů bude nejspíš několik. Praha svůj velký cenový skok zažila dřív a dnes roste z vysoké základny, zatímco regiony teprve dotahují náskok z nižších čísel – a z nižšího základu se procenta nabírají rychleji. Hraje roli i dostupnost. Pražské ceny narazily na strop kupní síly, takže část kupců i investorů míří za lepším poměrem ceny a nájmu do krajských měst. K tomu se přidávají lokální vlivy, od nových zaměstnavatelů po konkrétní developerské projekty. Jde o naši interpretaci dat, vysvětlení je jistě možných více. A právě proto sledujeme vývoj v jednotlivých regionech odděleně.
Hypotéky přilévají do ohně
Hlavním palivem růstu cen jsou letos hypotéky. Banky a stavební spořitelny jen v březnu 2026 poskytly hypoteční úvěry za 55,4 miliardy korun, meziročně o 69 % více, a hypoteční trh přepisuje měsíční maxima i navzdory průměrné sazbě kolem 4,5 % (ČBA Hypomonitor). Průměrná výše nové hypotéky poprvé atakuje hranici 4,9 milionu korun – což velmi těsně kopíruje růst cen bytů.
Realitní matematika je v tomto směru neúprosná – ilustrativní měsíční splátka průměrné hypotéky dnes vychází přes 26 000 Kč. Pro velkou část domácností je tak nájem jediná dostupná cesta k bydlení ve velkém městě a poptávka po nájemním bydlení roste bez ohledu na vývoj sazeb.
Ceny nájmů rostou mírněji, dostupnost se ale dál zhoršuje
Nájemní trh letos roste pomaleji než ceny bytů. Z našich interních dat a zkušeností vychází celorepublikový průměr nabídkového nájemného kolem 340 Kč za m² měsíčně s mezičtvrtletním růstem okolo 2 %. Průměrný nájem v Praze se pohybuje kolem 470 Kč za m², v centru metropole i přes 500 Kč za m². Cenová mapa Brna zůstává s relativně malým odstupem nejdražším mimopražským trhem.
Jaké je tržní nájemné ve vaší lokalitě?
Podívejte se do naší cenové mapy nájmů, která vychází z reálných dat spravovaných bytů. A pokud si nejste jistí, zda máte nájemné nastavené správně, ozvěte se. Porovnání s trhem připravíme zdarma.
Cenové mapy nájmů 2026
Kolik mi garantujete?
Nejrychleji přitom nezdražují Praha s Brnem, ale menší krajská města – v prvním čtvrtletí letos vedl Liberec, výrazně rostly i Ostrava, Plzeň a České Budějovice. Růst z nižšího základu je pak logicky rychlý, nájmy v regionech dotahují poměr k cenám bytů, který se vychýlil během předchozí vlny zdražování.
V chování nájemníků vidíme tři jasné trendy: hledají menší dispozice, častěji volí spolubydlení a stěhují se dál od center. Citlivost na cenu je někde extrémní a zlevnění běžného pražského bytu i jen o tisícikorunu okamžitě přivede násobně více zájemců. Pro majitele je to důležitý signál, protože přestřelené nájemné dnes neznamená vyšší výnos, ale delší neobsazenost.
Praha a Brno vs. krajská města vs. venkov
Český trh se letos rozpadá do tří rychlostí. Praha a Brno nabízejí nejvyšší nájmy a nejstabilnější poptávku (v nájmu tu bydlí až dvě třetiny mladých lidí), ale po předchozím zdražení rostou pomaleji. Větší krajská města zažívají nejrychlejší růst cen bytů i nájmů a z pohledu výnosu jsou dnes nejdynamičtějším segmentem.
Menší obce a venkov zůstávají cenově dostupné. Nájmy se tu často pohybují na polovině úrovně velkých měst, ale dynamika i likvidita jsou výrazně nižší a investice vyžaduje pečlivější výběr lokality.
Co dalšího hýbe trhem
- Obecní výstavba dostupného bydlení
Města a obce po celé republice připravují výstavbu několika tisíc dostupných bytů v objemu kolem 80 miliard korun. Reálný dopad na nabídku ale přijde nejdřív za několik let. - Regulace krátkodobých pronájmů
Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje pravidla pro krátkodobé ubytovací služby typu Airbnb, která mají vrátit část bytů zpět na klasický nájemní trh. Návrh má být představen do konce června 2026. - Diskuse o ochraně nájemníků
Opakovaně se objevují návrhy na omezení řetězení smluv na dobu určitou. Pro majitele by případná změna znamenala menší flexibilitu při úpravách nájemného, což je o důvod víc nastavit cenu nájemného správně hned na začátku.
Nůžky mezi cenou bytu a nájmem
Když ceny bytů rostou o 13 % a nájmy o jednotky procent, otevírají se nůžky, které přímo stlačují hrubý výnos z nájmu. Byt koupený dnes za tržní cenu vydělá na nájemném relativně méně než tentýž byt pořízený před dvěma lety – každý měsíc neobsazenosti ukrojí z ročního výnosu více než 8 %, neaktualizované nájemné dalších klidně 10–15 %.
Z naší zkušenosti platí, že výnos investičního bytu se dnes nevyhrává nákupem, ale správou. Tedy správně nastaveným nájemným, rychlou obměnou nájemníků bez výpadku příjmů a prevencí škod. Právě proto majitelům garantujeme sjednané nájemné každý měsíc – i v době, kdy je byt prázdný.
Tomáš Suchomel, spolumajitel VITOM realitní ekosystém říká: Od doby, kdy USA zaútočilo na Irán pociťujeme ochlazení jak u prodejů, tak u nájmů a znamená to jenom to, že je důležité mít dobrého parťáka na realitní výzvy, který vám pomůže.
Výhled na druhé pololetí 2026
Léto na nájemním trhu tradičně přinese mírné uvolnění – studenti opouštějí byty a nabídka se krátce nadechne. Podle našich zkušeností ale nejde o signál ke zlevňování, spíše o dočasné zpomalení růstu. Skutečný test přijde na přelomu srpna a září, kdy návrat vysokoškoláků a pracovní migrace každoročně zvedají poptávku po menších bytech a pokojích, letos navíc posílenou domácnostmi, které odložily koupi vlastního bydlení.
Setrvačnost růstu cen bytů z prvního čtvrtletí naznačuje další růst, který v Praze čekáme kolem 8 %, v regionech kolem 12 % ročně. Makroekonomické podmínky růstu přejí, inflace je kolem 2 %, mzdy rostou nominálně o více než 6 % a základní sazba ČNB by mohla být na úrovni 3,75 % (prognóza ČBA). Rizikem zůstávají geopolitické vlivy a vývoj veřejných financí.
Co z toho plyne pro majitele investičních bytů? Zaprvé si zkontrolujte výši nájemného. Pokud jste ji dva roky neupravovali, pravděpodobně pronajímáte pod tržní cenou. Případnou změnu nájemníka plánujte mimo letní měsíce, podzimní poptávka zkracuje neobsazenost. A zatřetí nepřestřelujte, protože trh je citlivější na cenu než kdykoli dřív.
Často se ptáte
Jak se bude vyvíjet trh s nemovitostmi?
Trh v roce 2026 zpomaluje, ale neklesá. Ceny bytů rostou meziročně kolem 13 %, tempo se proti roku 2025 jen mírně zvolnilo. Poptávku drží silný zájem o hypotéky a domácnosti, které odkládají koupi vlastního bydlení a zůstávají v nájmu. Pro nejbližší měsíce čekáme pokračování mírného růstu cen bytů i nájmů. Výraznější zlom by přinesla jen velká změna úrokových sazeb nebo kondice ekonomiky.
Kdy je nejlepší kupovat byt?
Z pohledu ceny platí osvědčená poučka. Nejlepší čas byl před lety, ten druhý nejlepší je dnes. Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou a čekání na propad se většinou nevyplácí. Důležitější než trefit dno trhu je vaše vlastní situace, tedy stabilní příjem, finanční rezerva a rozumná sazba hypotéky. U investičního bytu je klíčové, aby nájem pokryl náklady a nemovitost dlouhodobě držela hodnotu. Spočítat si to můžete v naší kalkulačce.
Kdy budou klesat ceny nemovitostí?
Plošný pokles cen bytů v roce 2026 nečekáme. Růst sice zpomaluje, ale poptávka zůstává silná a nabídka nových bytů je omezená. Krátkodobé a lokální zlevnění může nastat u konkrétních segmentů, třeba u předražených ateliérů nebo bytů v méně žádaných lokalitách. Celorepublikový propad cen by ale vyžadoval výrazné zhoršení ekonomiky nebo skokový růst sazeb. Analytici i bývalé vedení ČNB se shodují, že důvod pro pokles cen v nejbližších letech není.
Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2026?
Setrvačnost z prvního pololetí naznačuje další růst. V Praze kolem 8 % ročně, v regionech kolem 12 %. Makroekonomické podmínky růstu přejí. Inflace se drží kolem 2 %, mzdy rostou nominálně o více než 6 % a základní sazba ČNB se očekává poblíž 3,5 % (prognóza ČBA). Hlavním rizikem zůstávají geopolitické vlivy a vývoj veřejných financí.
