Kauce na byt a její maximální výše, úroky z jistoty a vrácení
Jak vysoká smí být kauce na byt, kdy ji vrátit a na jaké úroky má nájemník nárok? Pravidla podle zákona + zkušenosti ze správy 1 000 bytů.
Vše o kauci na byt. Maximální výše, úroky z jistoty i kdy ji vrátit
Kauce vypadá jako ta nejjednodušší část pronájmu. Nájemník složí peníze, vy je dáte na účet a na konci vrátíte. Jenže právě kolem jistoty vzniká nejvíc sporů mezi majiteli a nájemníky. Kolik si vlastně můžete říct? Dlužíte nájemníkovi úroky? A co všechno si smíte z kauce strhnout? Odpovědi vás možná překvapí.
Co je kauce a k čemu slouží
Kauce, občanský zákoník používá pojem jistota, je peněžní částka, kterou nájemce skládá pronajímateli při uzavření nájemní smlouvy jako zajištění svých budoucích závazků. Pronajímatel z ní při skončení nájmu může uhradit dluhy na nájemném a službách i škody na bytě, které nájemce způsobil. Upravuje ji § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
Důležité je, co kauce není. Není to záloha na poslední nájem, není to odměna za pronájem a nejsou to peníze, se kterými můžete během nájmu volně hospodařit. Je to cizí majetek, který u sebe jen dočasně držíte.
6 pravidel zdravé kauce
- Maximum je trojnásobek čistého nájemného, včetně případných smluvních pokut
- V praxi funguje 1,5 až 2násobek, výš jen u rizikových nájmů
- Sjednejte ve smlouvě úrok z jistoty, jinak o něm rozhodne soud
- Ceník škod a předávací protokol sjednejte předem, vyhnete se sporům
- Vracejte bez zbytečného odkladu, běžné opotřebení nestrhávejte
- Kauce je poslední pojistka, první je výběr a prověření nájemníka
Maximální výše kauce je trojnásobek nájemného
Zákon je jednoznačný. Jistota nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a počítá se přitom čisté nájemné bez záloh na služby. Pokud si tedy účtujete nájemné 15 000 Kč plus 4 000 Kč zálohy, maximální kauce činí 45 000 Kč, nikoli 57 000 Kč.
Od novely občanského zákoníku účinné od července 2020 můžete v nájemní smlouvě sjednat i smluvní pokutu (například za pozdní platby). Ale pozor, součet jistoty a všech smluvních pokut nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2239). Kauce ve výši tří nájmů plus pokuty navrch tedy nejsou legální kombinace a k ujednání nad limit se nepřihlíží.
O jakou výši kauce si říct v praxi
Zákonný strop ještě neznamená doporučení. Na trhu je dnes běžná kauce mezi jedním a dvěma měsíčními nájmy a naše zkušenost ze správy více než 1 000 bytů říká, že to stačí. V GarantovanyNajem.cz standardně pracujeme s jistotou ve výši 1,5násobku nájemného, u zvýšeného rizika (typicky domácí mazlíček) s dvojnásobkem.
Proč ne víc? Realitní matematika mluví jasně. Vysoká kauce neodfiltruje jen rizikové zájemce, ale i ty slušné. Do nájmu často jdou lidé, kteří na vlastní bydlení teprve šetří, a složit najednou 75 000 Kč prostě nemohou, i když by byli vzornými nájemníky. Tříměsíční kauce tak zužuje výběr a prodlužuje neobsazenost. Lepší ochranou tak zůstává důkladné prověření nájemníka před podpisem.
Na úroky z jistoty se zapomíná
Tohle bývá pro pronajímatele nepříjemné překvapení. Nájemce má ze zákona právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí (§ 2254 odst. 2). Kauce u vás tedy celé ty roky neleží bezúročně.
Háček je v tom, že zákon konkrétní sazbu nestanoví. Mluví o úroku alespoň v zákonné výši a soudní praxe se kloní k úroku obvyklému u bank v daném místě a čase. Aby spor o sazbu nevznikl, sjednejte výši úroku přímo v nájemní smlouvě. Konkrétní procento, srozumitelný výpočet, vyplaceno při vrácení jistoty. Je to přesně ten typ ujednání, který za pár minut psaní ušetří hodiny dohadování na konci nájmu.
Kdy a jak kauci vrátit
Při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrací, přičemž si započte, co mu nájemce dluží. Tedy dlužné nájemné, neuhrazené služby a náhradu škod. Zákon výslovnou lhůtu nestanoví, vrátit byste ji měli bez zbytečného odkladu po předání bytu. V praxi se ustálila hranice do jednoho měsíce. Bezdůvodné zadržování kauce je nejčastější rozbuškou sporů.
Klíč k hladkému vrácení leží paradoxně na úplném začátku nájmu. V transparentním ceníku škod sjednaném ve smlouvě a v předávacím protokolu s fotodokumentací. Když nájemník od první chvíle ví, že výmalba stojí konkrétní částku za m² a vyčištění znečištěné trouby konkrétní stovky korun, není na konci o čem se hádat.
Z naší zkušenosti tento přístup snížil podíl sporů při vyúčtování kauce na jednotky procent. Co všechno se může stát při předání bytu, jsme sepsali v samostatném článku.
Co si z kauce strhnout nesmíte
- Běžné opotřebení
Vyšlapaný koberec po pěti letech, vybledlá malba či opotřebené těsnění jsou kryté nájemným, ne kaucí. Hranici popisuje nařízení č. 308 o drobných opravách. - Paušální poplatky za odchod
Úklid či administrativa bez doložené reálné škody nebo dluhu. - Smyšlené či nedoložené škody
Bez předávacího protokolu a dokumentace neprokážete, že škoda vznikla za tohoto nájemníka.
Speciální kapitolou je vyúčtování služeb, které za poslední období typicky přichází měsíce po konci nájmu. Doporučujeme jistotu vrátit po vyrovnání známých dluhů a škod a na nedoplatek ze služeb si ve smlouvě sjednat samostatný mechanismus. Například přiměřenou pozastávku nebo dopočet podle spotřeby. Zadržovat celou kauci rok kvůli vyúčtování vyvolává zbytečnou zlou krev.
Kdy se z kauce stává zdanitelný příjem
Dokud kauci jen držíte, nejde o váš zdanitelný příjem. Je to stále majetek nájemce, který mu vracíte. Příjmem se stává až ve chvíli, kdy si z ní část započtete na dlužné nájemné nebo náhradu škody. Teprve tento započtený díl patří do přiznání k dani z příjmů z pronájmu. Veďte si proto o vyúčtování kauce jednoduchou evidenci, při případné kontrole doložíte, co bylo vratkou a co příjmem.
Modelový příklad. Jistota 27 000 Kč, při předání bytu započtete 6 500 Kč za výmalbu dle ceníku a 1 200 Kč nedoplatek služeb. Daníte 7 700 Kč, vracíte 19 300 Kč plus sjednaný úrok. Vše ostatní je jen pohyb cizích peněz.
Pronájem bez kauce je lákadlo i hazard
V inzerci přibývají pronájmy bez kauce. Pro nájemníky silné lákadlo, pro majitele způsob, jak obsadit byt rychleji. Bez jiného zajištění jde ale o hazard, protože první nezaplacený nájem jde okamžitě z vašeho. Jak takový scénář vypadá, popisujeme v článku o tom, jak se vypořádat s neplatiči.
Pokud chcete jít nájemníkům vstříc, existují bezpečnější cesty. Kauce ve splátkách (dohodou), bankovní garance, pojištění proti neplacení nájemného. Nebo správa nemovitosti s garantovaným nájmem, kde riziko neplatiče nese správce.
Kauce bez starostí
Řešíme kauci, ceníky škod i vyúčtování za majitele. A hlavně jim garantujeme nájemné v plné výši každý měsíc, takže kauce přestává být vaší jedinou ochranou. Chcete vědět, jak by to vypadalo u vašeho bytu?
Časté otázky
Jak vysoká může být kauce na byt?
Maximálně trojnásobek měsíčního nájemného bez záloh na služby (§ 2254 občanského zákoníku). Do limitu se počítá i případná smluvní pokuta. Na trhu je běžný 1 až 2násobek.
Kdy se vrací vratná kauce u pronájmu?
Při skončení nájmu po předání bytu, po započtení dluhů a doložených škod. Zákonná lhůta není výslovně stanovena, standardem je vrácení do jednoho měsíce.
Má nájemník nárok na úroky z kauce?
Ano, ze zákona od poskytnutí jistoty. Konkrétní sazbu zákon neurčuje, proto ji sjednejte ve smlouvě. Předejdete sporu o „obvyklou“ výši.
Může majitel strhnout z kauce vymalování bytu?
Jen pokud jde nad rámec běžného opotřebení, nebo pokud se nájemce ve smlouvě zavázal vrátit byt vymalovaný a neudělal to. I pak musí být částka doložitelná, ideálně předem daným ceníkem.
Lze kauci zaplatit ve splátkách?
Ano, pokud se na tom obě strany dohodnou ve smlouvě. Pro slušné zájemce s napjatým rozpočtem je to férová alternativa k pronájmu bez kauce.
Co když kauce na pokrytí dluhů a škod nestačí?
Stává se to častěji, než byste čekali. Nájemník nezaplatí poslední nájem, kauce se spotřebuje na dluh a na škody už nezbyde. Zbytek musíte vymáhat, nejprve písemnou výzvou, poté soudně. I tady rozhoduje dokumentace, bez předávacího protokolu, ceníku škod a fotografií u soudu neuspějete.
