Drobná oprava v bytě – Změny v nařízení 308 pro rok 2026
Kdo platí opravy v pronájmu? ⚒️ Zjistěte, co přináší novela nařízení 308 pro rok 2026. Zvýšené limity, cestovné i pravidla pro běžnou údržbu.
Pronajímání nemovitostí po deseti letech dostává konečně nová pravidla, která narovnávají rozúčtování nákladů mezi majitelem a nájemníkem. Od ledna roku 2026 vstupuje v platnost novela, která upravuje dosavadní nařízení č. 308/2015. Drobné opravy v bytě, běžná údržba i příspěvky do fondu opravu dostávají spravedlivější mantinely, do vztahů navíc vstupuje i dlouhodobé zohlednění inflace. Máme pro vás kompletní přehled i praktický návod, jak tyto změny aplikovat, abyste mohli dál pronajímat v klidu.
Kde je hranice mezi běžnou údržbou a drobnou opravou?
Základním kamenem pochopení celého nařízení je rozdíl mezi běžným opotřebením a škodou.
- Běžné opotřebení vzniká přirozeným a řádným užíváním bytu a jeho finanční kompenzace je už zahrnuta v nájemném.
- Škoda vzniká vinou nájemníka. Pokud vybavení poškodí svou nedbalostí, musí škodu uhradit vždy v plné výši ze svého.
Mezi těmito dvěma extrémy existuje prostor pro průběžnou péči o nemovitost. Běžná údržba představuje prevenci a čištění. Není omezena žádným finančním limitem a hradí ji vždy obyvatel bytu.
Oproti tomu drobná oprava v bytě dle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. znamená řešení už vzniklého konkrétního defektu a je limitována buď přesným věcným seznamem, nebo stanovenou finanční částkou.
Co spadá pod běžnou údržbu a kdy to platí nájemník?
Povinností nájemníka je udržovat byt ve stavu, který předchází nadměrnému opotřebování. Patří sem typicky pravidelné malování, opravy omítek nebo čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
Novela roku 2026 reaguje na vybavení moderních domácností a výslovně specifikuje další úkony, které do této kategorie spadají. Nově je to:
- povinná kontrola chytrých termostatických hlavic,
- kontrola funkčnosti hlásičů kouře včetně výměny baterií,
- ale i pravidelné revize a čištění plynových kotlů.
Všechny tyto kroky chrání zdraví, váš majetek a podporují celkový wellbeing v bydlení, protože funkční a bezpečné prostředí přímo ovlivňuje kvalitu našeho života. Pokud byste tyto záležitosti chtěli pustit z hlavy, profesionální správce nemovitosti může být cestou – hlídá termíny a komunikaci s techniky spolehlivě řeší za vás.
Drobné opravy v nájemním bytě aneb co nájemník platí vždy
Nařízení obsahuje věcný výčet konkrétních oprav, které hradí nájemník bez ohledu na to, kolik stojí samotný náhradní díl. Zákonodárce sem zařadil ty části vybavení, se kterými obyvatel bytu manipuluje nejčastěji.
- Podlahy, dveře a okna
Jedná se o opravy podlahových krytin, výměny prahů a lišt, opravy klik, kování, zámků nebo interiérových žaluzií a rolet. - Elektřina a sítě
Zahrnuje opravy a výměny vypínačů, zásuvek, zvonků, domácích telefonů a výměny světelných zdrojů. - Voda a plyn
Spadají sem výměny sifonů, lapačů tuku, vodovodních baterií a uzavíracích ventilů u rozvodů vody a plynu. - Vybavení a spotřebiče
Jedná se o opravy sporáků, pečicích trub, digestoří, dřezů, umyvadel nebo vestavěných skříní. - Měřidla
Zcela novou povinností je úhrada nákladů na periodickou certifikaci a opravy bytových vodoměrů na teplou i studenou vodu a měřičů tepla na radiátorech.
Tři zásadní finanční změny od 1. ledna 2026
Pokud se pokazí věc, která v seznamu výše nezazněla (řídicí jednotka vestavěné myčky, …), určuje se drobná oprava v bytě výhradně podle její ceny.
Tady potom přicházejí 3 největší změny pro rok 2026:
- Zvýšení limitu na 1 500 Kč
Zatímco dříve byla hranice pro jednu drobnou opravu tisíc korun, novela částku zvedá na 1 500 Kč. Pokud oprava myčky stojí například 1 400 Kč, hradí ji nájemník. - Cestovné řemeslníka zvlášť
Toto je pro majitele zlomová a velmi vítaná změna. Cestovné řemeslníka se nově vůbec nezapočítává do finančního limitu opravy a platí ho vždy nájemník. Dříve absurdní situace, kdy práce s materiálem stály 800 Kč a výjezd technika 500 Kč, znamenaly překročení starého limitu a povinnost úhrady padla na majitele. Nyní nájemník zaplatí jak samotnou opravu pod novým limitem, tak odděleně částku za dopravu. - Zvýšení ročního limitu na 150 Kč/m²
Aby nájemník neplatil opravy do nekonečna, existuje roční ochranný limit. Ten se zvyšuje ze 100 Kč na 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy. Do celkové plochy se počítají všechny místnosti bytu, přičemž balkony, lodžie a terasy se započítávají jen z jedné poloviny. Jakmile součet drobných oprav v jednom kalendářním roce tento limit překročí, veškeré další opravy už platí majitel. Pro průměrný 56metrový byt jde maximálně o roční částku 8 400 Kč.
Automatická inflační doložka
V roce 2026 přichází také konec pevných limitů, které v době vyšší inflace hrají v neprospěch majitelů nemovitostí. Nové limity 1 500 Kč za opravu a 150 Kč za metr čtvereční se budou od letoška každoročně automaticky valorizovat na základě dat o inflaci vyhlašovaných Českým statistickým úřadem.
Z pohledu rentability nemovitosti je to možná skvělá zpráva, zároveň to ale vytváří administrativní past při pronájmu svépomocí. Každý leden budou majitelé muset vyhledat aktuální index, přepočítat limity pro konkrétní byt a celý rok důsledně kontrolovat jejich správné vymáhání.
Kotle, spotřebiče a kdo platí fond oprav?
S novým nařízením se občas mohou objevit nejasnosti, kdo jakou částku platí. Rozseknutí typických problémů vyžaduje chladnou hlavu a přesné dodržování pravidel.
U plynových kotlů například platí, že pravidelný roční servis a čištění jdou za nájemníkem celé, výměna drobných opotřebených součástek jen do výše jeho ročního limitu. Pokud ale kotel nenávratně doslouží a je nutná výměna celého spotřebiče za nový, tuto investici vždy hradí majitel, protože tím zhodnocuje svou nemovitost na další dekádu.
Zcela mimo toto nařízení pak stojí platby do fondu oprav, které jsou součástí poplatku za správu domu a pozemku – společenství vlastníků z nich typicky hradí opravu střechy, výtahu nebo zateplení fasády. Tyto dlouhodobé investice zhodnocují samotnou nemovitost majitele, proto fond oprav nelze účtovat nájemníkovi. Jejich poměrnou část je vždy potřeba rozpustit už v základní kalkulaci tržního nájemného.
Náš recept na bydlení v klidu
Nová legislativa přináší majitelům bytů silnější nástroje a lepší ochranu peněženky, ale vyžaduje obrovskou pečlivost. Hlídat každou fakturu, oddělovat u řemeslníků cenu práce od dopravy a každý rok přesně počítat valorizované limity je administrativně i časově velmi náročné. Navíc to vyžaduje detailně zpracované předávací protokoly a neprůstřelné nájemní smlouvy.
Se službou Garantovaný nájem získáte jistotu pravidelného příjmu zcela bez starostí a složité administrativy. O složité rozúčtování nákladů, poptávání řemeslníků a veškerou komunikaci se postaráme za vás. Jako váš nájemník ji plníme na 100 % a ve stejné míře ty povinnosti přenášíme i na podnájemníky, kteří v bytě bydlí. Navíc máme automatický proces, který se spouští okamžitě, jakmile vznikne jakákoli nestandardní situace.
Pečlivě tak balancujeme vztahy v trojúhelníku majitel-podnájemník-správce, aby všechny jeho strany fungovaly v dokonalé rovnováze.
Přenechte složitou byrokracii nám a pronajímejte nemovitost udržitelně a v klidu.
_______________
Často se také ptáte
Co je to drobná oprava v pronajatém bytě?
Drobná oprava v pronajatém bytě je podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. definována jako řešení konkrétního defektu nebo výměna poškozené součástky, která vznikla běžným opotřebením (nikoliv úmyslnou škodou). Zahrnuje přesně vyjmenované úkony – například opravy podlah, zámků, vypínačů nebo vodovodních baterií. Pokud úkon není přímo na seznamu, považuje se od roku 2026 za drobnou opravu každá oprava, jejíž cena (bez dopravy) nepřesáhne 1 500 Kč.
Kdo platí drobné opravy v bytě a co hradí nájemce?
Ze zákona platí drobné opravy v nájemním bytě přímo nájemník, a to až do limitu 1 500 Kč. Pokud však celkový součet těchto nákladů v jednom kalendářním roce překročí zákonný limit, který je nově nastaven na 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy, platí všechny další opravy do konce roku majitel bytu. Hlídání veškerých limitů za vás v rámci bezstarostné správy nemovitosti můžeme řešit Garantovaný nájem.
Kdo platí fond oprav – nájemce, nebo pronajímatel?
Častým dotazem je, kdo platí fond oprav. Odpověď je jednoznačná – do fondu oprav vždy přispívá jen a pouze majitel nemovitosti (pronajímatel). Z tohoto společného fondu hradí společenství vlastníků dlouhodobé investice a revitalizace domu, například novou střechu, opravy výtahu nebo zateplení fasády. Tyto úpravy trvale zhodnocují samotnou nemovitost, a proto tuto povinnost nelze nijak přenášet na podnájemníka.
Jak probíhá účtování fondu oprav nájemci?
Přímé účtování fondu oprav nájemci v rámci pravidelného ročního vyúčtování záloh na služby je protizákonné. Majitel bytu nesmí po nájemníkovi požadovat příspěvky do fondu oprav jako samostatnou položku za služby. Jejich poměrnou část je nutné prozřetelně započítat už do základní kalkulace měsíčního tržního nájemného.
Kolik se platí do fondu oprav?
Konkrétní pravidla pro příspěvky do fondu oprav se u každé budovy výrazně liší. Jeho přesnou výši schvaluje shromáždění vlastníků jednotek (SVJ) a typicky se rozpočítává podle velikosti podlahové plochy jednotlivých bytů. Částka se může pohybovat od nižších desítek korun až po stokoruny za metr čtvereční měsíčně. Rozhodujícím faktorem je celkový technický stav domu a také to, zda SVJ aktuálně nesplácí úvěr za rozsáhlou rekonstrukci.
Jak upravuje drobné opravy v bytě nový občanský zákoník?
Drobné opravy v bytě nový občanský zákoník (OZ) upravuje pouze rámcově. Stanovuje základní pravidlo, že pronajímatel musí udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání, zatímco drobné opravy nájemce hradí společně s běžnou údržbou ze svého. Samotný zákon ale tyto pojmy detailně nevysvětluje. Pro konkrétní limity, přesný seznam oprav a pravidla pro výpočet podlahové plochy se OZ odkazuje na prováděcí předpis, kterým je právě novelizované nařízení vlády.
Vztahují se tato pravidla na běžnou údržbu a drobné opravy nebytových prostor?
Ne, nařízení vlády č. 308/2015 Sb. je specificky určeno pro nájemní byty pronajímané čistě k bydlení. Běžná údržba a drobné opravy nebytových prostor (například kanceláří nebo komerčních prodejen) se řídí v první řadě tím, co si obě strany svobodně sjednají v nájemní smlouvě. Pokud smlouva tyto detaily neřeší, vychází se z obecných ustanovení občanského zákoníku, avšak pevné ochranné finanční limity chránící nájemníka zde ze zákona automaticky neplatí.
