Od začátku roku se nás stále více klientů ptá, jestli je ideální čas pro investici do nemovitosti. Úrokové míry na hypotékách klesají, realitní trh ožívá, tak co teď? Koupit hned, než ceny začnou růst, nebo počkat na konec roku, až budou hypotéky ještě levnější? Jak o nákupu přemýšlet v březnu 2024 vysvětluje Viktor Mejzlík, spoluzakladatel GarantovanýNájem.cz.
Čekalo se, že drahé hypotéky vyvolají výprodeje nemovitostí. Nestalo se. Teď řada lidí čeká s nákupem nemovitosti, až klesnou úrokové sazby. Má smysl stále na něco čekat?
Hypotéky (ne)klesají
Od začátku roku se mluví o tom, jak budou klesat úrokové sazby na hypotékách poté, co došlo k prvnímu snížení centrální úrokové míry vyhlašované ČNB. Pravda je taková, že banky se tímto směrem vydaly už ke konci minulého roku, ale jen symbolicky – ČNB z listopadových 7 % úrokové míry snížila na 6,25 % v únoru 2024. Průměrné sazby u nových hypoték z listopadových 5,65 % klesly pouze na 5,55 % v lednu 2024.
Výraznější změna tedy zatím nepřišla, ale mnohem důležitější je nálada na trhu, která se dramaticky proměňuje. A to k lepšímu.
„Historicky jsme si ověřili, že není podstatné, jaká je cena hypoték, důležité je, o čem se zrovna mluví v médiích a mezi lidmi. Naši klienti se od začátku roku znovu aktivně zajímají o nákupy nemovitostí a způsoby, jak využít předpokládaný pokles úrokových sazeb,“ vysvětluje Viktor Mejzlík s tím, že sazby na hypotékách by se podle hypotečních expertů měly koncem roku dostat o procento a půl níže.
PŘEČTĚTE SI: Jaký je rozdíl mezi tržním a garantovaným nájmem
Hypoteční trh se začíná pomalu ohřívat a po dlouhé době opět roste objem nově sjednaných hypoték. Tento trend bude posilovat s tím, jak se sazby hypoték budou blížit k hranici čtyř procent. Zajímavou změnou je také přístup řady bank k fixacím hypoték, kdy nejlákavější sazby jsou u krátkých fixací (1–3 roky), naopak delší desetileté fixace některé bankovní domy přestaly nabízet úplně.
Nemovitosti (ne)jsou levné
Má smysl čekat na levnější hypotéky nebo naopak nakoupit teď, dokud nemovitosti nestihly výrazněji zdražit? „V první řadě je potřeba říct, že ceny nemovitostí neklesly minulý rok zdaleka tolik, jak se čekalo. Bydlení ve vlastním je v Česku extrémně oblíbené a vysokému zájmu kromě dlouhodobých preferencí nahrává i přívětivá politika státu, zejména co se týče podpory hypoték skrze různá zvýhodnění a nízké daně z nemovitostí,“ popisuje Viktor.
Vrchol průměrných inzertních cen například v Brně dosahoval v roce 2022 rekordních 106 tisíc korun za metr čtvereční, ze kterého se cena propadla na aktuálních 96 500 korun. V Praze byl vrchol na 122 tisících korun za metr čtvereční, po roce stagnace okolo 110 tisíc jsou inzertní ceny zpět na 120 tisících korunách. A podobné je to i v dalších velkých městech.
„Během covidu vznikla z mého pohledu nesmyslná špička, kdy ceny skokově rostly. Pak se uklidnily a my jsme o něco níž, ale dlouhodobý trend zůstává růstový, takže o nějakém drastickém propadu cen nemůžeme vůbec mluvit,“ dodává Viktor. Hromadné výprodeje nepřišly ani přesto, že desítkám tisíc lidí hypotéka při refinancování zdražila z méně než 2,5 % na dvojnásobek. Trh nepanikařil a majitelé si nemovitosti podrželi.
„Potenciální krizi Češi velmi solidně ustáli, nedošlo k přesycení trhu nabízenými nemovitostmi. Dříve jsem odhadoval, že by se v pesimistickém scénáři ceny realit mohly propadnout o třetinu, ale reálně to nebyla ani desetina. Dalším důkazem může být to, že za námi nepřišel celý minulý rok nikdo, kdo by prodával nemovitost kvůli tomu, že si po refinancování nemůže dovolit splácet.“
S koupí nemovitosti (ne)čekat
Zvažujete investici do nemovitosti? A pořád si nejste jistí, jestli čekat nebo nečekat? Viktor má pro většinu investorů jednoduchou odpověď: „Najděte nemovitost, která vám vyhovuje, a tu kupte hned.“ Pořízení nemovitosti je rozhodnutím s dlouhým investičním horizontem a je vlastně úplně jedno, co se na trhu děje dnes nebo v následujícím roce.
„Doporučoval bych kupovat teď a fixovat na kratší období. Za dva roky nepřeplatím na úrocích příliš, ale budu mít vysokou pravděpodobnost, že časem splátky klesnou a navíc se koupená nemovitost zhodnotí s tím, jak se bude trh ohřívat. V roce 2025 mohou být hypotéky zase na 2–3 procentech, ceny vysoko a já budu mít vyhráno dvakrát, protože jsem nakoupil ještě za dobrou cenu,“ vysvětluje Viktor.
Zdá se tedy, že kdo čekal na pád cen nemovitostí a chtěl nakupovat levně ve výprodeji, tak své okno příležitosti už propásl. Jestli se vůbec kdy otevřelo. Inzertní ceny se vrací k růstu, poptávka na trhu sílí, zatímco nabídka se příliš nemění – klasická kombinace, která v ekonomické teorii vede k nevyhnutelnému růstu cen.
Rozhodnutí pečlivě zvažte
Pořízení nemovitosti, ať už na bydlení nebo na investici, je pro většinu z nás zásadním životním rozhodnutím. Nedejte proto na instinktivní pocity, nenechte se přemluvit nadšeným realitním makléřem. Proberte svůj záměr se zkušeným člověkem, který na nemovitosti kouká širším pohledem než výší jeho vlastní provize.
GarantovanýNájem.cz svým klientům pomáhá k pronájmu investičních nemovitostí bez starostí. Patříme navíc do rodiny VITOM realitní ekosystém, kde se zaměřuje kromě správy nemovitostí i na nákup a financování. Opřít se můžete o naše zkušenosti z více než 5 000 podepsaných nájemních smluv a aktuálního pronájmu více než 850 bytů v Praze, Brně a dalších krajských městech. Propočítáme vám, jaké máte možnosti financování, zhodnotíme vaši vyhlédnutou nemovitost a porovnáme vám výši splátky oproti očekávanému nájemnému.
A pomůžeme i s čímkoli dalším, co sami kolem pořízení nebo pronájmu nemovitosti nezvládnete nebo nebudete mít čas zařídit. Stačí se ozvat, odpovídáme do 1 pracovního dne a domluvíme se na bezplatné konzultaci. Přátelský názor realitního profesionála je totiž k nezaplacení.