Vývoj realitního trhu 2025 pohledem majitelů investičních bytů

Realitní trh v roce 2024 ukázal první známky oživení po předchozích hubených letech. Co majitele nemovitostí, kteří své byty pronajímají, čeká v roce 2025? Připravili jsme pro vás detailní prognózu vývoje cen nemovitostí, nájemného i hypoték. Podíváme se na klíčové trendy, příležitosti i rizika a vysvětlíme, jak vám v této situaci může pomoci služba GarantovanyNajem.cz^® pro bezstarostný pronájem.

 Vývoj realitního trhu v roce 2025 pohledem majitelů investičních bytů | GarantovanyNajem.cz

Shrnutí roku 2024: Trh nabírá dech po bouři

Rok 2024 se na českém realitním trhu nesl ve znamení postupného zotavování. Po období nejistoty a poklesu aktivity způsobeném vysokou inflací a drahými hypotékami jsme mohli sledovat několik klíčových trendů:

1. Oživení poptávky: S mírným poklesem úrokových sazeb hypoték a stabilizací ekonomické situace se začala vracet důvěra kupujících. Poptávka, zejména po bytech ve velkých městech a dostupnějších nemovitostech, postupně rostla.
2. Stabilizace a mírný růst cen: Zatímco v některých méně atraktivních lokalitách ceny spíše stagnovaly nebo jen mírně klesaly, ve velkých městech jako Praha a Brno a v jejich okolí jsme již v druhé polovině roku 2024 zaznamenali obnovení cenového růstu, i když byl pozvolnějšího než v předchozích letech. Průměrná cena za metr překročila v ČR hranici 80 000 Kč. Nabídka nových bytů zůstala nižší, což podporovalo ceny starších nemovitostí.

3. Zlepšující se dostupnost hypoték: Česká národní banka (ČNB) postupně snižovala základní úrokovou sazbu, což vedlo ke zlevňování hypoték. Banky také mírně uvolnily podmínky, i když přísnější pravidla pro posuzování bonity (limity DTI/DSTI) zůstala v platnosti, což stále omezovalo okruh žadatelů.

Tyto trendy potvrzují i interní data Garantovaného nájmu. „Ačkoli realitní trh nadále čelí řadě výzev, naše očekávání pro rok 2025 jsou spíše optimistická a věříme v další oživení jak na straně nabídky, tak poptávky,“ shrnuje Viktor Mejzlík, spoluzakladatel služby Garantovaný nájem a společnosti VITOM realitní ekosystém.

Prognóza pro rok 2025: Co čekat dál?

Rok 2025 bude pravděpodobně pokračovat v nastolených trendech, ale s několika specifiky. Očekáváme další stabilizaci trhu, avšak s přetrvávajícími regionálními rozdíly a důrazem na dostupnost financování.

Poptávka: Stabilizace a mírný optimismus

Očekáváme, že poptávka po nemovitostech zůstane v roce 2025 relativně silná, podporovaná několika faktory:

• Stabilizace ekonomiky: Předpokládá se další pokles inflace a mírný růst reálných mezd, což posílí kupní sílu obyvatelstva.
• Nižší úrokové sazby: Pokračující pokles úrokových sazeb hypoték (i když pravděpodobně pomalejším tempem než v roce 2024) zpřístupní financování širšímu okruhu zájemců.
• Potřeba bydlení: Základní poptávka po vlastním bydlení zůstává vysoká, zejména u mladších generací.

Na druhou stranu, přísnější podmínky ČNB pro poskytování úvěrů a stále relativně vysoké ceny nemovitostí budou poptávku částečně brzdit. Neočekáváme tedy návrat k horečce z let 2020–2021, spíše stabilní zájem.

Ceny nemovitostí: Růst potáhnou velká města

Predikce cen nemovitostí pro rok 2025 ukazuje na pokračování mírného růstu v celorepublikovém průměru. Klíčové budou ale regionální rozdíly:

• Praha a Brno: Zde očekáváme nejvýraznější růst cen, tažený silnou poptávkou, omezenou nabídkou (zejména novostaveb kvůli pomalému povolování) a koncentrací pracovních příležitostí. Růst by se mohl pohybovat v řádu jednotek procent (zhruba 3–6 %).
• Krajská města a okolí velkých měst: I zde lze očekávat mírný růst, ale pomalejší než v metropolích. Důležitá bude dopravní dostupnost a občanská vybavenost.
• Ostatní regiony: V méně atraktivních lokalitách mohou ceny spíše stagnovat, případně jen velmi mírně růst. Vyloučen není ani lokální pokles tam, kde chybí pracovní příležitosti nebo je horší infrastruktura.

Celkově lze říci, že „nůžky“ mezi drahými a levnějšími regiony se budou pravděpodobně dále rozevírat.

Hypotéky: Opatrné zlevňování pokračuje

Hypoteční trh bude v roce 2025 nadále klíčovým faktorem ovlivňujícím dostupnost bydlení.

• Úrokové sazby: Očekáváme další pozvolný pokles úrokových sazeb v návaznosti na kroky ČNB a konkurenční boj bank. Průměrná sazba by se mohla během roku přiblížit k hranici 4 %, možná i mírně pod ni. Dramatický pád sazeb na úrovně pod 3 % ale není příliš pravděpodobný. Proti zlevňování hypoték pak působí nejistota spojená s válkou na Ukrajině a nepřehlednou situací v globálním obchodu vlivem agresivní celní politiky amerického prezidenta Donalda Trumpa.
• Podmínky ČNB: Neočekává se výrazné uvolnění limitů ukazatelů DTI (dluh k příjmu) a DSTI (splátka k příjmu), které ČNB používá k omezení rizika nadměrného zadlužování domácností. Limit LTV (výše hypotéky k hodnotě nemovitosti) pravděpodobně zůstane na 80 % (resp. 90 % pro mladé do 36 let). Hypotéky tak sice budou levnější, ale ne nutně dostupné pro každého.
• Dostupnost úvěrů: Banky budou nadále pečlivě posuzovat bonitu žadatelů. Mírné zlepšení dostupnosti lze očekávat spíše díky růstu mezd než díky zmírnění regulatorních požadavků.

Nájemné: Další růst na obzoru

Pro majitele bytů k pronájmu je klíčový vývoj nájemného. V roce 2025 očekáváme pokračování růstu cen nájmů napříč Českou republikou, a to z několika důvodů:

• Vysoká poptávka po nájemním bydlení: Vzhledem ke stále obtížné dostupnosti vlastnického bydlení (vysoké ceny nemovitostí a hypoték) bude poptávka po nájmech vysoká. Mnoho lidí, zejména mladých a rodin ve velkých městech, bude volit nájem jako jedinou dostupnou alternativu.
• Rostoucí náklady majitelů: Majitelé čelí rostoucím nákladům na údržbu, opravy, energie a služby spojené s nemovitostí. Tyto náklady se promítají do výše nájemného. Rovněž splátky hypoték u bytů pořízených na investici s vyšší úrokovou sazbou tlačí na potřebu vyššího nájmu.
• Inflační doložky: Mnoho nájemních smluv obsahuje inflační doložky, které umožňují každoroční zvýšení nájmu o míru inflace. I při nižší inflaci to znamená pravidelný růst.
• Nedostatečná nabídka: V některých lokalitách může být nabídka kvalitních nájemních bytů stále nedostatečná vůči poptávce, což tlačí ceny vzhůru.

Růst nájemného bude pravděpodobně nejvýraznější ve velkých městech s vysokou koncentrací studentů a pracovníků (Praha, Brno, Plzeň, Hradec Králové a další).

Co to znamená pro vás, majitele investičního bytu?

Očekávaný vývoj v roce 2025 přináší pro majitele bytů k pronájmu jak příležitosti, tak rizika. Nic se ale nemění na tom, že by každý realitní investor měl dodržovat čtyři jednoduchá pravidla. Začněme u toho pozitivního, co příští rok přinese.

Příležitosti: Stabilní příjem a potenciál růstu

• Stabilní poptávka: Můžete očekávat rostoucí zájem o pronájem vašeho bytu.
• Potenciál růstu nájemného: Tržní podmínky pravděpodobně umožní další zvyšování nájemného, což může zlepšit vaši rentabilitu.
• Dlouhodobé zhodnocení nemovitosti: I přes možné krátkodobé výkyvy zůstává nemovitost dlouhodobě investicí s potenciálem růstu hodnoty, zejména v atraktivních lokalitách.

Rizika: Kolísavost trhu a starosti s nájemníky

• Výběr spolehlivého nájemníka: Najít slušného a platícího nájemníka je stále klíčové a časově náročné. Riziko neplatičů nebo problematických nájemníků přetrvává.
• Období neobsazenosti: I při vysoké poptávce může dojít k období, kdy byt zůstane prázdný (např. mezi nájemníky), což znamená výpadek příjmu.
• Administrativní zátěž: Správa pronájmu (smlouvy, předávací protokoly, komunikace s nájemníky, řešení oprav, vyúčtování služeb) vyžaduje čas a energii.
• Neočekávané náklady: Nutnost větších oprav nebo revizí může nečekaně snížit váš výnos.
• Legislativní změny: Případné změny v zákonech týkajících se pronájmů mohou ovlivnit vaše práva a povinnosti.

Jak vám s riziky pomůže Garantovaný nájem?

Právě v prostředí, kde existují jak příležitosti růstu, tak rizika spojená s pronájmem, může být služba jako Garantovaný nájem od VITOM ideálním řešením. Jak konkrétně vám může pomoci čelit výzvám roku 2025?

1. 100% jistota příjmu: VITOM vám platí dohodnuté nájemné každý měsíc, a to i v případě, že byt není aktuálně obsazený nebo nájemník neplatí. Tím eliminuje riziko výpadku příjmu a zajišťuje vám finanční stabilitu bez ohledu na výkyvy trhu.
2. Bez starostí s nájemníky: VITOM přebírá veškerou komunikaci s nájemníky, řešení jejich požadavků i případných problémů. Nemusíte se zabývat hledáním nájemníků, prověřováním jejich bonity ani řešením nepříjemných situací.
3. Kompletní správa: Staráme se o veškerou administrativu – od přípravy smluvní dokumentace přes předání bytu až po pravidelné kontroly a zajištění drobných oprav. Ušetříte tak drahocenný čas a energii.
4. Ochrana před riziky: Chráníme vás před riziky spojenými s neplatiči, poškozením bytu nad rámec běžného opotřebení a náklady na právní řešení sporů.
5. Profesionální přístup: Díky našim zkušenostem dokážeme optimalizovat pronájem vašeho bytu a zajistit jeho maximální využití a ochranu.

„Podle našich interních průzkumů spokojenosti, majitelé využívající službu Garantovaný nájem si pochvalují nejen jistotu pravidelného příjmu, navíc často zmiňují výrazné snížení stresu spojeného s pronajímáním,“ uvádí Viktor Mejzlík. V roce 2025, kdy bude trh stále vyžadovat pozornost a aktivní správu, tak představuje Garantovaný nájem cestu k bezstarostnému a stabilnímu výnosu z vaší nemovitosti.

Buďte na rok 2025 připraveni

Realitní trh v roce 2025 nabídne majitelům pronajímaných bytů pokračující příležitosti v podobě stabilní poptávky a potenciálu růstu nájemného, zejména ve velkých městech. Zároveň však přetrvávají rizika spojená s výběrem nájemníků, správou nemovitosti a možnou kolísavostí trhu.

Pokud hledáte kvalitní realitní know-how, které vám umožní pronajímat nemovitost svépomocí bez zbytečných chyb, určitě nepřehlédněte náš WEBINÁŘ: Jak na pronájem bez rizik. Vybrali jsme pro vás nejcennější rady, připravili vzorové právní dokumenty a během 40 minut se dozvíte, co je základem pro úspěch nemovitostního investora.

Chcete vědět, kolik vám můžeme garantovat za pronájem vašeho bytu? Nechte si zdarma a nezávazně spočítat výši nájmu konkrétně pro váš byt.