Neplatič nájemného: jak postupovat krok za krokem, když nájemník neplatí

Riziko neplatičů se rozhoduje dávno předtím, než si všimnete chybějící platby. Jestli z opožděné platby bude jen zapomenutý trvalý příkaz, nebo měsíce vymáhání, určuje hlavně to, co jste udělali před podpisem smlouvy. Než byt pronajmete, ošetřete čtyři věci:

U neplatičů platí jediné železné pravidlo: jednat hned a všechno písemně. Každý týden čekání zvyšuje dluh – a zhoršuje vaši pozici, pokud spor doputuje k soudu. Osvědčený postup vypadá takhle:

Zákon dává pronajímateli dvě cesty, jak dát výpověď nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného:

• Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 zákona č. 89/2012 Sb.) – při hrubém porušení povinností, typicky když dluh ještě nedosáhl tří měsíčních plateb.
• Výpověď bez výpovědní doby (§ 2291 zákona č. 89/2012 Sb.) – při zvlášť závažném porušení povinností, kterým je zejména nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Nájemník pak musí byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce od skončení nájmu.

A pokud nájemník byt neopustí ani po skončení nájmu? Nesmíte ho vystěhovat vlastními silami – zbývá žaloba na vyklizení. Soud a případná exekuce vyklizením trvají měsíce; rychlejší bývá písemná dohoda o vystěhování, ke které neplatiče často přiměje vidina, že dluh nebudete vymáhat celý najednou.

Zoufalí majitelé někdy sahají po zkratkách, které se jim krutě vymstí. Odpojení elektřiny nájemníkovi, zastavení dodávky vody, výměna zámků nebo vystěhování věcí na chodbu není „svépomoc“, ale neoprávněné bránění v užívání bytu – trestný čin podle § 208 trestního zákoníku (zákon č. 40/2009 Sb.) se sazbou až dva roky vězení. Z věřitele se rázem stanete obviněným a neplatič získá do sporu trumf.

Platí to ale i naopak: nájemník, který v bytě protiprávně zůstane i po skončení nájmu, může naplnit skutkovou podstatu téhož paragrafu. Samotné neplacení nájmu trestný čin není – dlužné nájemné je civilní záležitost a vymáhá se žalobou, ne trestním oznámením.

Zkušenosti z praxe ukazují, že majitelé při neplacení nájmu nejčastěji chybují v těchto oblastech:

• Čekání a víra ve sliby – měsíc čekání znamená další dlužný nájem a slabší pozici u soudu.
• Jen telefonáty, nic písemně – bez prokazatelné upomínky a výzvy k nápravě je výpověď právně vratká.
• Špatně podaná výpověď – chybějící důvod nebo výzva k nápravě podle § 2291 znamená, že se k výpovědi nepřihlíží. Proces běží od nuly.
• Svépomocné vystěhování nebo odpojení energií – riziko trestního stíhání podle § 208 trestního zákoníku (viz výše).
• Chybějící dokumentace bytu – bez předávacího protokolu a fotek se škody vymáhají téměř nemožně; průměrná škoda při předání se pohybuje kolem 20 000 Kč.
• Přestřelené nájemné – nájemné neúměrné příjmům nájemníka zvyšuje riziko neplacení. Vysoká cifra na papíře je k ničemu, když nechodí na účet.

Řekněme, že to zvládnete: upomínky odešlete včas, výpověď obstojí, byt převezmete zpátky. Gratulujeme – a teď znovu. Čeká vás úklid a oprava bytu, nová inzerce, prohlídky, prověřování dalších zájemců, nová smlouva, předávací protokol… a každý měsíc znovu kontrola, jestli platba dorazila.

Každá z těch agend má svá pravidla, termíny a rizika. A žádná perfektně zvládnutá upomínka vás neochrání před tím, že si celý kolotoč příště projdete znovu.

Neplatiče řešíme denně od roku 2014 – spravujeme přes 1 000 bytů a s majiteli i podnájemníky jsme uzavřeli na 5 000 smluv. Klíčový rozdíl: nájemní smlouvu uzavíráte s námi a my byt dál podnajímáme prověřeným podnájemníkům. Váš příjem tak nezávisí na tom, jestli člověk v bytě zrovna platí.

1. Podnájemníky důsledně prověřujeme – Centrální evidence exekucí, insolvenční rejstřík, doložení příjmů, reference. Platba se opozdí jen u zhruba 1,5 % podnájemníků.
2. Platby hlídá systém, ne náhoda – prodlení vidíme první den, ne po týdnu.
3. Upomínky řeší inkasní oddělení – okamžitě, písemně a podle stejného standardu pro všechny. Bez emocí, které vás u vlastního bytu stáhnou do honiček po městě.
4. Právní kroky neseme my – výpovědi, dohody o vystěhování i případné soudy jsou naše starost, ne vaše.
5. Vám nájem chodí dál podle smlouvy – i když podnájemník neplatí nebo je byt zrovna prázdný (varianta Garance).
6. Byt průběžně kontrolujeme a dokumentujeme – první kontrola po 3 měsících, při každém předání kolem 200 fotografií.

O tom, jak celý model funguje, píšeme víc do detailu na stránce Jak to funguje.