Prověření nájemníka: jak zjistit, zda má exekuce dříve, než mu svěříte byt

Nejdůležitější kontroly zvládnete sami a online. Tady je postup, který používáme i my – v tomhle pořadí:

Řekněme, že jste se ve výběru netrefili – nebo se nájemník dostal do exekuce až během nájmu. Co se děje pak?

Může exekutor do pronajatého bytu?

Může. Exekutor jde tam, kde se dlužník skutečně zdržuje a kde má movitý majetek – trvalé bydliště nehraje roli, stačí adresa vašeho pronajatého bytu. Občanský soudní řád mu umožňuje zjednat si do takového bytu přístup i bez souhlasu majitele.

Na samotnou nemovitost vám exekutor sáhnout nemůže – ta patří vám, ne dlužníkovi. Horší je to s vybavením uvnitř: pračka, lednice, sedačka, televize. Pokud neprokážete, že věci patří vám, hrozí, že je exekutor sepíše do soupisu jako majetek dlužníka (tzv. mobiliární exekuce).

Jak ochránit vybavení bytu před soupisem

• Předávací protokol s fotodokumentací. Při podpisu smlouvy sepište a vyfoťte, jaké vybavení v bytě je a komu patří. (My ke každému předání pořizujeme kolem 200 fotografií.)
• Účtenky a faktury k vybavení. Doklady o koupi jsou důkaz vlastnictví – schovávejte je.
• Když dojde na soupis, jednejte rychle. Jako vlastník můžete u exekutora podat návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu do 30 dnů od chvíle, kdy jste se o soupisu dozvěděli; exekutor rozhodne do 15 dnů. Pokud nevyhoví, máte 30 dnů na vylučovací žalobu k soudu.

Prověření je první ochranná vrstva, smlouva druhá. Dvě věci se vyplatí vyřešit předem:

• Jistota (kauce) – ze zákona až trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 zákona č. 89/2012 Sb.). V praxi vybíráme jeden až dva nájmy a inkasujeme je při podpisu.
• Exekuční doložka – přesněji doložka přímé exekuční vykonatelnosti. Sepisuje se formou notářského zápisu (§ 71b zákona č. 358/1992 Sb.) a umožňuje vymáhat dlužné nájemné nebo vyklizení bytu přímo exekučně, bez zdlouhavého soudního řízení. Funguje i preventivně – nájemník ví, že závazek je okamžitě vykonatelný. Pozor: bez formy notářského zápisu nemá doložka exekuční účinky a špatná formulace ji znehodnotí.

Z praxe víme, kde majitelé při výběru nájemníka nejčastěji chybují:

• Rozhodování podle dojmu z prohlídky – sympatie nejsou data. Právě notoričtí dlužníci bývají nejlepší řečníci.
• Kontrola jen jednoho registru – spolehlivý obrázek dá až kombinace evidence exekucí + insolvenční rejstřík + příjem + reference.
• Žádná dokumentace vybavení – bez předávacího protokolu a účtenek neochráníte majetek před soupisem; průměrná škoda při předání bytu se pohybuje kolem 20 000 Kč.
• Spoléhání na trvalé bydliště – „vždyť tady nemá trvalý pobyt“ exekutora nezajímá. Rozhoduje, kde se dlužník zdržuje.
• Prověřit jednou a dost – solventnost se v čase mění. My byt i podnájemníka kontrolujeme průběžně, první kontrola po 3 měsících.

Projít registry a vybrat správně je základ – ale jen první krok z celé řady. Následuje smlouva a kauce, předávací protokol, hlídání plateb každý měsíc, kontroly bytu, řešení oprav… a když nájemník odejde, celé kolečko znovu. Každý další výběr je nová šance na omyl – a jedna chyba smaže výnos za celý rok.

Výběr lidí do bytů děláme denně od roku 2014 – spravujeme přes 1 000 bytů a uzavřeli jsme na 5 000 smluv. Protože za nájemné majiteli ručíme my, je solventní a slušný podnájemník naše absolutní priorita:

1. Registry u každého zájemce – Centrální evidence exekucí i insolvenční rejstřík. Do bytů v naší správě vybíráme jen podnájemníky bez exekucí a s čistým trestním rejstříkem. Bez výjimky.
2. Příjmy, motivace, souvislosti – ověřujeme, z čeho bude člověk platit, proč se stěhuje a kolik lidí bude v bytě bydlet.
3. Nepouštíme do bytu prvního, kdo řekne ano – hledáme spolehlivého podnájemníka, ne nejrychlejší podpis. Díky tomu se platba opozdí jen u zhruba 1,5 % podnájemníků.
4. Byt dokumentujeme předem – předávací protokol a kolem 200 fotografií chrání váš majetek i pro případ exekuce podnájemníka.
5. Smluvní vztah máte s námi – exekuční doložka i další pojistky jsou součást naší standardní dokumentace, ne bonus.
6. Váš nájem chodí dál – i když se podnájemník dostane do potíží nebo exekuce, garantované nájemné běží podle smlouvy (varianta Garance).

O tom, jak celý model funguje, píšeme víc do detailu na stránce Jak to funguje.