Usměvavý zájemce, slušné vystupování, slibně znějící zaměstnání – a za půl roku exekutor přelepuje štítky na vaší sedačce. Špatně vybraný nájemník je nejdražší chyba, kterou může majitel investičního bytu udělat. Máme ale i dobré zprávy! Většinu rizik odhalíte ještě před podpisem smlouvy. Víte, kde hledat a co vám registry neřeknou?

Proč se prověření vyplatí víc než vysoká kauce

Když nájemník přestane platit, nepřicházíte jen o nájemné. Soudní vymáhání a vyklizení bytu trvá měsíce, někdy i déle než rok, a po celou dobu nesete náklady na byt, právníka a často i na následné opravy. Kauce ve výši dvou nájmů takový výpadek nepokryje. Prověření nájemníka před podpisem smlouvy je proto z pohledu majitele tou nejlevnější pojistkou. Výpis z registru stojí desítky korun, špatný nájemník desítky tisíc.

---

Modelový příklad z praxe
Byt s nájmem 18 000 Kč, nájemník přestane platit v lednu. Než proběhne výpověď, soudní řízení o vyklizení a samotné vystěhování, je podzim a ušlé nájemné přes 150 000 Kč. K tomu soudní výlohy, vymalování a oprava bytu navrch. Kauce pokryla zlomek. Celá situace přitom začala záznamem v registru, který by odhalil jeden dotaz za 60 Kč.

---

Při správě nemovitostí v GarantovanyNajem.cz projde sítem našich obchodníků zhruba jeden zájemce z dvaceti. Nechceme být přehnaně přísní, jde nám o kvalitu. Filtr na vstupu totiž spolehlivě poráží jakkoli vysokou kauci, protože problému předchází, místo aby škody způsobené neplatičem jen kompenzoval.

Centrální evidence exekucí je základem

Centrální evidence exekucí (CEE) je veřejný rejstřík, který vede Exekutorská komora České republiky na webu ceecr.cz. Najdete v něm pravomocně nařízené exekuce vedené soudními exekutory proti konkrétní osobě, tedy přesně tu informaci, která vás u zájemce o byt zajímá nejvíc.

Jak na to:

1. Od zájemce si vyžádejte jméno, příjmení a datum narození (ideálně si je ověřte z dokladu totožnosti).
2. Na ceecr.cz zadejte údaje do vyhledávání.
3. Za 60 Kč přes platební bránu získáte výpis. Pokud systém najde záznamy, detail každého řízení zobrazíte za dalších 60 Kč (poplatky stanovuje vyhláška č. 329/2008 Sb.).

Z výpisu vyčtete, kolik exekucí je proti osobě vedeno, kdy byly nařízeny a v jaké výši. Jediná drobná exekuce za pokutu z MHD nemusí být důvod zájemce odmítnout – tři běžící exekuce na vyšší částky už ano.

Co v centrální evidenci exekucí nenajdete

• Ukončené exekuce
  Po skončení řízení se záznam vymaže, historii dlužníka tedy neuvidíte.
• Dluhy, které ještě nedospěly k exekuci
  Čerstvé nesplácené půjčky či dluhy na nájemném u předchozího majitele.
• Insolvence a oddlužení
  Ty eviduje samostatný insolvenční rejstřík.
• Daňové a správní exekuce
  Vedené přímo úřady (finanční správa, ČSSZ) mimo soudní exekutory.

Insolvenční rejstřík a další zdroje zdarma

Zatímco výpis z CEE je placený, insolvenční rejstřík (isir.justice.cz) prohledáte zdarma. Zjistíte v něm, zda zájemce neprochází oddlužením nebo na něj není vedeno insolvenční řízení. Osoba v oddlužení nemusí být automaticky špatný nájemník – splátkový kalendář jí naopak přikazuje řádně hradit náklady na bydlení. Rozhodně byste o tom ale měli vědět předem a přizpůsobit tomu nastavení smlouvy.

Doplňkově poslouží katastr nemovitostí (ověření, zda zájemce uváděl pravdivé informace o předchozím bydlení) a veřejné rejstříky, pokud zájemce podniká. Registry dlužníků typu SOLUS jsou přístupné jen se souhlasem prověřované osoby – seriózní zájemce vám ale výpis na požádání doloží sám.

Co vám žádný registr exekucí neprozradí

Registry odhalí minulost, ne platební schopnost. Kompletní prověření nájemníka proto v naší praxi vždy zahrnuje:

1. Ověření totožnosti z dokladu
   Jméno i datum narození, se kterými jste prověřovali registry, musí sedět.
2. Doložení příjmu
   Pracovní smlouva, výplatní pásky nebo daňové přiznání u podnikatelů. Nájemné by nemělo přesáhnout 40 % čistého příjmu domácnosti.
3. Reference od předchozího pronajímatele
   Krátký telefonát odhalí víc než hodina prohlídky. Ptejte se na platební morálku i stav bytu při předání.
4. Rozhovor na prohlídce
   Proč se stěhuje, kdo bude v bytě bydlet, jak dlouho plánuje zůstat. Vyhýbavé odpovědi jsou varovný signál.
5. Chování v procesu
   Zájemce, který tlačí na okamžitý podpis bez přečtení smlouvy nebo zatloukání důležitých záznamů v registrech, by vás mělo zneklidnit.

Nájemník v exekuci a co reálně hrozí

Pokud se exekuce u nájemníka objeví až za trvání nájmu, největší praktické riziko představuje mobiliární exekuce – soupis movitých věcí v bytě. Exekutor přitom může označit i vybavení, které patří vám jako majiteli (pračku, sedačku, kuchyňské spotřebiče, …).

Obranou je návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu podle § 68 exekučního řádu, který musíte podat do 30 dnů od chvíle, kdy jste se o soupisu své věci dozvěděli. Klíčové je prokázat vlastnictví – a tady se znovu ukazuje síla dobré dokumentace. Obvykle postačí předávací protokol s podrobným výčtem vybavení, navíc i faktury za nákup vybavení nebo fotografie z předání bytu mohou v této situaci být k nezaplacení.

Dluhy na nájemném samozřejmě můžete, stejně jako případné opravy na bytě, započíst proti kauci. U nájemníka v exekuci ale počítejte s tím, že vymáhání čehokoli nad rámec kauce bude zdlouhavé a v pořadí věřitelů nebudete na prvním místě.

Exekuční doložka v nájemní smlouvě

Opatrnější pronajímatelé si sjednávají takzvanou doložku přímé vykonatelnosti, což je notářský zápis, ve kterém nájemník svolí, že v případě dluhu na nájemné může být výkon rozhodnutí zahájen přímo, bez soudního řízení. Šetříte tím jako pronajímatel měsíce vymáhání. Počítejte s náklady na notáře (dle notářského tarifu, typicky nižší jednotky tisíc korun) a s tím, že část zájemců podpis u notáře odradí. U investičních bytů s dražším vybavením nebo vyšším nájemným se ale tato pojistka vyplatí.

Prověřením při podpisu to nekončí

Finanční situace nájemníka se může změnit kdykoli během nájmu – ztráta práce, rozvod, nové dluhy. Proto doporučujeme prověření opakovat před každým prodloužením smlouvy na dobu určitou. Výpis za 60 Kč jednou ročně je zanedbatelný náklad proti riziku, že problém zjistíte až s první neuhrazenou platbou.

Druhým pilířem průběžné ochrany je důslednost při opožděných platbách. Z naší praxe platí jednoduché pravidlo: ozvěte se první den po splatnosti. Drtivá většina dlužných nájmů nevzniká zlým úmyslem, ale odkládáním. A dluh, který se řeší po třech dnech, se splatí. Zatímco dluh, který se řeší po třech měsících, většinou skončí výpovědí a ztrátou. Slušnému nájemníkovi včasná připomínka nevadí, problémovému ukáže, že na vás si nepřijde.

A pozor na jeden častý omyl. Trvalé bydliště nájemníka ve vašem bytě není riziko, kterému byste měli bránit ve smlouvě. Nájemce si ho může zřídit i bez vašeho souhlasu a na vlastnictví bytu to nemá žádný vliv. Jediný praktický dopad (možnost návštěvy exekutora kvůli trvalému pobytu dlužníka) řešíte zmíněnou dokumentací vybavení.

Seznam kroků k prověření nájemníka

1. Ověřte totožnost z dokladu
2. Zkontrolujte centrální evidenci exekucí (ceecr.cz, 60 Kč)
3. Projděte insolvenční rejstřík (zdarma)
4. Nechte doložit příjem a spočítejte poměr nájmu k příjmu
5. Zavolejte předchozímu pronajímateli
6. Důvěřujte varovným signálům (spěch, vyhýbavost, neochota doložit cokoli z výše uvedeného)

A pokud nechcete prověřování, smlouvy ani případné vymáhání řešit sami, převezmeme to za vás. Součástí služby Garantovaný nájem je kompletní výběr i prověření podnájemníků. A hlavně garance, že své nájemné dostanete každý měsíc, i kdyby byt zůstal prázdný nebo podnájemník přestal platit. Riziko neplatiče tak neneseme nejen na papíře, ale i fakticky. Podívejte se podrobně jak to funguje.

Časté otázky

Jak zjistit exekuce na osobu zdarma?

Zcela zdarma můžete prohledat insolvenční rejstřík (isir.justice.cz). Výpis z centrální evidence exekucí je placený – 60 Kč za dotaz. Pozor na neoficiální „registry dlužníků zdarma“, které často nabízejí neúplná nebo zastaralá data.

Co potřebuji k prověření v centrální evidenci exekucí?

Jméno, příjmení a datum narození prověřované osoby, případně rodné číslo nebo IČO. Souhlas prověřovaného nepotřebujete – CEE je veřejná evidence.

Může si člověk v exekuci pronajmout byt?

Ano, zákon to nezakazuje a rozhodnutí je na pronajímateli. Zvažte výši a počet exekucí, doložitelný příjem a nastavte přísnější podmínky – vyšší jistotu v zákonném limitu, kratší dobu nájmu, případně doložku přímé vykonatelnosti.

Exekutor sepsal v bytě můj nábytek. Co teď?

Podejte návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu do 30 dnů (§ 68 exekučního řádu) a doložte vlastnictví – předávacím protokolem, fakturami nebo fotografiemi. Pokud exekutor návrhu nevyhoví, můžete podat vylučovací žalobu k soudu.

Kolik stojí kompletní prověření nájemníka?

Základ pořídíte do 150 Kč, zaplatíte jen výpis z centrální evidence exekucí za 60 Kč (plus případné detaily záznamů po 60 Kč) a insolvenční rejstřík zdarma. Telefonát s předchozím pronajímatelem a kontrola dokladů nestojí nic – jen čas. Proti měsíčnímu nájmu, o který přijdete s neplatičem, jde o zanedbatelnou investici.

Můžu po zájemci chtít osobní údaje a doklady?

Ano, v rozsahu nezbytném pro uzavření smlouvy a posouzení spolehlivosti – tedy totožnost, datum narození a doložení příjmu. Údaje uchovávejte jen po dobu nutnou k danému účelu a nepoužívejte je k jiným účelům. U odmítnutých zájemců je po výběru nájemníka smažte.