Realitní trh do konce roku 2026? Byty i hypotéky zdražují, Praha škobrtla
ceny nájmů
Za posledních dvanáct měsíců se na trhu sešly tři věci, které spolu na první pohled nesouvisí. Byty zdražují dvouciferným tempem, hypotéky se vrátily nad 5% a nájemné v Praze poprvé po dlouhé době kleslo. Co to znamená pro majitele investičního bytu a co se dá čekat od září do konce roku?
Následující přehled stojí výhradně na tvrdých datech, tedy na statistikách ČNB, ČSÚ, ČBA Hypomonitoru a čtvrtletních indexech Deloitte za druhé čtvrtletí 2026, které doplňujeme o náš výhled.
Trh v sedmi bodech
- Byty zdražily meziročně o 11,3 %
Podle ČSOB Indexu bydlení za druhé čtvrtletí 2026, mezikvartálně o 2,4 %. Rodinné domy o 8,6 % a pozemky o 8,8 %. - Hypotéky překročily pět procent
Průměrná sazba nových hypoték dosáhla v červenci podle ČBA Hypomonitoru 4,90 %, nabídkové sazby velkých bank se pohybují mezi 5,1 a 5,4 %. - ČNB drží repo sazbu na 3,75 %
Na srpnovém jednání ji ponechala beze změny, do konce roku ale očekává alespoň jedno zvýšení. Trh počítá až se 4,5 %. - Investiční hypotéky narazily na regulaci
Od dubna 2026 platí u třetí a další nemovitosti limit LTV 70 % a DTI 7. Poptávka po investičních hypotékách klesla zhruba o desetinu. - Průměrné nájemné v ČR vzrostlo na 343 Kč za metr
Mezikvartálně o 1,2 % podle Deloitte Rent Indexu. Růst ale přestal být plošný. - Praha zlevnila, regiony rostou
Pražské nájemné v průměru kleslo o 0,9 % na 462 Kč za metr, zatímco Pardubice přidaly 3,3 % a Praha 9 dokonce 3,8 %. - Byty se pronajímají rychleji než kdy dřív
Průměrná doba nabízení nájemního bytu se zkrátila ze 60 dnů v roce 2021 na zhruba 31 dnů.
Hypoteční sazby 2026: Nejdražší peníze za tři roky
Nejvýraznější změnou letošního roku je obrat v ceně peněz. Zatímco na začátku roku se tříletá fixace sjednávala v průměru za 4,56 %, v červenci už to bylo 5,02 %. ČBA Hypomonitor za červenec uvádí průměrnou sazbu nových hypoték 4,90 %, přičemž aktuální nabídkové sazby největších bank se pohybují mezi 5,1 a 5,4 % podle délky fixace.
Důvod není v ČNB, ale na mezibankovním trhu. Tříleté úrokové swapy, od kterých se hypotéky odvíjejí, vyskočily na 4,5 %, tedy na nejvyšší úroveň od konce roku 2023. Za tím stojí kombinace geopolitického napětí, dražší ropy a očekávání, že centrální banka bude muset sazby zvednout.
Bankovní rada ČNB na srpnovém zasedání ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %. Podle předběžného odhadu ČSÚ inflace mírně zrychlila na 1,7 %, tlaky v cenách služeb ale přetrvávají. ČNB signalizuje alespoň jedno zvýšení do konce roku, tržní očekávání jde až ke 4,5 %.
Přesto trh nezamrzl. Naopak. Za prvních sedm měsíců roku banky poskytly nové hypotéky za 246,6 miliardy korun, tedy o 67 miliard víc než loni, v celkem 52 226 případech. Červenec sice přinesl mezikvartální ochlazení na 30,8 miliardy korun, meziročně je to ale pořád o 3 % víc. Celoroční odhad počítá zhruba s 82 tisíci hypotékami.
Pro majitele bytů z toho plyne jednoduchý závěr. Poptávka po bydlení se drží, ale financování zdražilo natolik, že se část kupujících přesouvá do nájmu. To je pro pronajímatele dobrá zpráva. Zároveň ale zdražilo financování dalšího nákupu, což mění matematiku každé nové investice.
Regulace investičních hypoték. Změna, která se dotkne třetího bytu
Od dubna 2026 zpřísnila ČNB pravidla pro úvěry na pořízení třetí a další nemovitosti. Změna vypadá technicky, ale reálně mění strategii drobných investorů.
- LTV maximálně 70 %
U investiční nemovitosti musíte mít z vlastních zdrojů 30 % ceny. U první a druhé nemovitosti zůstává limit 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. - DTI maximálně 7
Celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu. Pro běžné žadatele je doporučená hranice 8.
Dopad byl okamžitý. Duben, tedy poslední měsíc před účinností, přinesl rekordních 44,2 miliardy korun v nových hypotékách, protože se investoři předzásobili. Následoval tříměsíční pokles až na červencových 30,8 miliardy. Podle odhadů z trhu ubrala regulace zhruba desetinu poptávky, přičemž reálný podíl investičních hypoték na trhu se odhaduje až na 20 %.
Prakticky to znamená, že pákový nákup třetího a dalšího bytu je dnes výrazně náročnější na hotovost. Kdo plánuje rozšiřovat portfolio, měl by si předem projít podmínky hypotéky na investiční byt a spočítat si, jestli mu nová pravidla nezmění celý záměr.
Konec fixací. Osm tisíc domácností měsíčně
Tiché téma letošního roku. Každý měsíc končí fixace zhruba 8 až 9 tisícům domácností, přičemž nejvíc jich pochází z roku 2021, kdy byly sazby na historickém minimu a pětiletá fixace byla standard.
Rozdíl je zásadní. Hypotéka sjednaná v roce 2021 se sazbou 2,3 % znamenala splátku 15 392 Kč. Při současné sazbě 5,19 % vyskočí na 20 905 Kč, tedy o víc než pět tisíc měsíčně. Zhruba třetina refinancujících si naopak polepší, protože si úvěr brala v období nejvyšších sazeb. Průměrná sazba refinancovaných hypoték činila v červenci 4,83 %.
Pro nájemní trh je to důležitý vstup. Domácnost, které vyskočí splátka o pět tisíc, zpravidla nekupuje druhou nemovitost a v mnoha případech odkládá i tu první. Poptávka po nájmu tím dál sílí.
Ceny bytů. Růst pokračuje, ale přestává být plošný
Podle ČSOB Indexu bydlení vzrostly ceny bytů ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně o 11,3 % a mezikvartálně o 2,4 %. Rodinné domy přidaly 8,6 % meziročně, pozemky 8,8 %.
ČSÚ za rok 2025 evidoval u bytů meziroční růst 10,6 % a průměrnou realizovanou cenu 72 410 Kč za metr v celé republice, v Praze 131 520 Kč za metr. Trend tedy nejenže pokračuje, ale v roce 2026 dokonce mírně zrychlil.
U nových pražských bytů ukazuje Deloitte Develop Index za druhé čtvrtletí průměrnou nabídkovou cenu 182 700 Kč za metr s mezikvartálním růstem 1,3 %. Rozdíly mezi obvody jsou ale obrovské. Praha 2 vyskočila o 10 % na 265 100 Kč za metr, Praha 6 o 5,4 % na 194 400 Kč, zatímco Praha 3 o 1,3 % zlevnila. V nabídce bylo 6 842 bytů, z toho 4 950 volných, a počet aktivních developerských projektů klesl o 4,5 %.
Za růstem stojí především strukturální nedostatek nabídky. V Praze se ročně dokončuje kolem 6 500 bytů, což zdaleka nepokrývá poptávku. Přidejte domácnosti, které nákup odložily a nyní se vracejí, a institucionální investory skupující celé projekty pro nájemní bydlení, a máte vysvětlení, proč ceny při pětiprocentních hypotékách nekolabují.
Tlak na nižší ceny existuje, ale je velmi cílený. Týká se energeticky neúsporných nemovitostí v třídách E, F a G podle průkazu energetické náročnosti budovy, nezrekonstruovaných panelových bytů na okrajích menších měst a lokalit se slabou ekonomikou. U nejhorších energetických tříd analytici pozorují cenový diskont zhruba 3 až 8 %.
Nájemné podle měst ve druhém čtvrtletí 2026
Nejzajímavější data letošního roku. Průměrné nájemné v ČR vzrostlo mezikvartálně o 1,2 % na 343 Kč za metr, ale poprvé po delší době přestal být růst plošný.
| Lokalita | Nájemné (Kč/m²) | Mezikvartální změna |
| Česká republika | 343 | +1,2 % |
| Praha | 462 | −0,9 % |
| Praha 7 | 493 | +0,6 % |
| Praha 1 | 490 | −3,0 % |
| Praha 9 | 468 | +3,8 % |
| Brno | 390 | −1,5 % |
| Středočeský kraj | 328 | +0,6 % |
| Hradec Králové | 318 | −2,2 % |
| Pardubice | 314 | +3,3 % |
| Olomouc | 296 | +1,4 % |
| Jihlava | 257 | −3,0 % |
| Ostrava | 254 | +2,0 % |
| Ústí nad Labem | 221 | −2,2 % |
Data Deloitte Rent Indexu za 2. čtvrtletí 2026.
Z čísel vyplývají tři věci. Praha narazila na strop kupní síly. Pokles o 0,9 % analytici Deloitte označují za přirozenou korekci, ne za obrat trendu. Nejde o plošný pád, ale o rozevírání nůžek uvnitř města. Zatímco Praha 1 zlevnila o 3 %, Praha 9 podražila o 3,8 %. Přetlak se přesouvá z centra do dobře dostupných čtvrtí, kde je poměr ceny a kvality příznivější.
Regionální města přebírají dynamiku. Pardubice s růstem 3,3 % byly nejrychleji rostoucím městem republiky, dobře si vedla i Ostrava a Olomouc. Právě sem se přesouvá poptávka domácností, které si Prahu ani Brno už nemohou dovolit.
Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším trhem je víc než dvojnásobný. Za metr v Praze 7 zaplatí nájemce 493 Kč, v Ústí nad Labem 221 Kč. Kdo investuje mimo domovský region, musí počítat s tím, že se pohybuje v úplně jiné realitě. Aktuální hladiny pro konkrétní lokality najdete v našich cenových mapách nájmů.
Realitní matematika: Vyplatí se investice do nemovitostí, když výnos nepokryje hypotéku?
Tohle je nejdůležitější odstavec celého textu. Hrubá výnosnost nájemného se v Česku pohybuje kolem 3,4 %, přičemž Ostrava je s 3,75 % nad průměrem, Praha na 3,54 %, Olomouc na 3,30 % a Brno kvůli vysokým cenám bytů jen na 2,89 %.
Čistá výnosnost, tedy po odečtení údržby, pojištění, daně z nemovitých věcí, příspěvků do fondu oprav a neobsazenosti, je v českých podmínkách zpravidla o 1,0 až 1,5 procentního bodu nižší. V historickém centru Prahy tak reálně vychází kolem 2,0 až 2,5 %.
Postavte vedle sebe dvě čísla. Čistý výnos 2 až 2,5 % a hypoteční sazba 5 %. Z toho plyne jediný závěr. Investice do bytu financovaná převážně cizími zdroji dnes nedává smysl z pohledu měsíčního cash flow. Dává smysl jenom tehdy, pokud počítáte s dlouhodobým růstem hodnoty aktiva, což při dvouciferném růstu cen bytů rozhodně není nerealistický předpoklad. Je to ale jiná investiční logika a je potřeba si to přiznat dopředu.
Praktický důsledek. Každý procentní bod neobsazenosti a každý měsíc bez nájemníka ukrajuje z už tak tenkého výnosu neúměrně velký kus. Podrobně to počítáme v článku o tom, kolik vás doopravdy stojí neobsazenost.
Nájemní bydlení se profesionalizuje
Trend, který v číslech není vidět hned, ale změní trh nejvíc. Rezidenční nemovitosti se v prvním pololetí 2026 staly druhým největším investičním segmentem v Česku hned za logistikou a tvořily zhruba 18 % objemu realitních investic.
Institucionální hráči jako Heimstaden, AFI Europe nebo MINT Investments skupují celé bytové domy pro nájemní bydlení. Jen v Praze má být během roku 2026 dokončeno přes 1 100 bytů určených výhradně k institucionálnímu pronájmu, dalších zhruba 1 900 je ve výstavbě a 3 400 v přípravě.
Pro drobného majitele je zásadní to, co tím tito hráči mění na straně poptávky. Nastavují nový standard, kterému se říká nájem all inclusive. Rychlý servis přes aplikaci, internet v ceně, non-stop technická podpora, sdílené prostory. Heimstaden vykazuje ekonomickou obsazenost 98,7 % a meziroční růst nájemného na srovnatelné bázi 4,6 %, tedy nad tržním průměrem.
Čekat, že nájemník, který má na výběr mezi profesionálně spravovaným bytem a bytem, kde na hlášenou závadu čeká tři dny na odpověď majitele, si vybere podle ceny, je do budoucna riskantní. Konkurenční nevýhoda neprofesionálně spravovaného bytu se bude prohlubovat.
Legislativa, která letos mění pravidla
- Dávka státní sociální pomoci
Od srpna 2026 přešli do nového systému všichni příjemci. Sloučila čtyři dávky včetně příspěvku a doplatku na bydlení, zavedla majetkový test a paušální energetickou částku. U nájemníků z nižších příjmových skupin může znamenat vyšší riziko výpadků při vyúčtování služeb, protože paušál nemusí pokrýt reálnou spotřebu v energeticky náročném bytě. - Zákon o podpoře bydlení
Zavádí kontaktní místa pro bydlení v obcích s rozšířenou působností a institut takzvaného bydlení s ručením. Majitel, který byt pronajme obci nebo schválené organizaci, získá garanci úhrady nájemného a náhrady škod, ale za nájemné podle tabulkových cenových map a s víceletým závazkem. - Energetické štítky
Průkaz energetické náročnosti přestal být formalitou. Nejhorší třídy F a G dnes sráží tržní hodnotu zhruba o 3 až 8 % a byty v nich se hůř financují hypotékou. - Registr e-Turista
Od května 2026 platí povinná registrace krátkodobých pronájmů a evidence hostů do 24 hodin. Část menších pronajímatelů to vrací k dlouhodobému pronájmu, což může v centru Prahy mírně navýšit nabídku. Rozdíly obou modelů rozebíráme v článku krátkodobý versus dlouhodobý pronájem.
Co čeká trh do konce roku 2026
Následující část je odhad, ne data. Stavíme ho na dosavadním vývoji, na signálech ČNB a na tom, co vidíme v našem portfoliu.
- Hypotéky zůstanou nad pěti procenty
Pokud ČNB do konce roku sazby zvedne, jak signalizuje, nabídkové sazby se posunou spíš do pásma 5 až 6 %. Výraznější zlevnění před polovinou roku 2027 nečekáme. - Ceny bytů dál porostou, ale pomaleji
Dvouciferné tempo z první poloviny roku se pravděpodobně zvolní k jednocifernému. Plošný pokles cen při současném nedostatku nabídky nepovažujeme za realistický scénář. - Nájemné poroste mírně a nerovnoměrně
V Praze čekáme stagnaci až mírnou korekci v centru a pokračující růst v dostupných čtvrtích. V regionálních městech jako Pardubice, Ostrava a Olomouc počítáme s pokračujícím růstem, protože tam poptávka teprve dohání. - Podzim bude silný, prosinec slabý
Sezónnost je stabilní. Září a říjen patří k nejsilnějším měsícům roku, protože se stěhují studenti a lidé po prázdninách. Od poloviny listopadu poptávka klesá a byt uvolněný v prosinci se pronajímá nejhůř. Kdy je nejlepší doba na pronájem, rozebíráme podrobně v samostatném článku o tom, kdy pronajmout byt nejvýhodněji. - Rozdíl mezi úspornými a neúspornými byty se prohloubí
Energetická třída se z technického údaje stává cenotvorným parametrem. U bytů ve třídách F a G počítejte s horší financovatelností i s tlakem na slevu. - Nároky nájemníků porostou
Tlak institucionálních hráčů na standard služeb se promítne i do očekávání u běžných bytů. Rychlost reakce na závadu se stává konkurenční výhodou.
Co s růstem nemovitostí jako majitel bytu?
Ze všech čísel plynou čtyři praktické závěry.
- Zkontrolujte, jestli nepronajímáte pod cenou. Nájemné se za poslední roky posunulo natolik, že smlouva stará tři roky bývá i o pětinu pod trhem. Zároveň platí, že přestřelit nahoru se nevyplatí, protože měsíc neobsazenosti sežere víc než pár set korun rozdílu. Jak najít správnou hladinu, popisujeme v článku mám správně nastavené nájemné.
- Chraňte si příjem inflační doložkou. Při jednociferné inflaci a jednociferném růstu nájmů je pravidelná indexace jediný způsob, jak nezaostávat za trhem bez konfliktu s nájemníkem.
- Neplánujte pákový nákup podle cash flow. Při čistém výnosu kolem 2,5 % a sazbě 5 % vám nájem splátku nepokryje. Nákup dalšího bytu dnes dává smysl při vyšším podílu vlastních zdrojů a s horizontem, ve kterém pracuje růst hodnoty. Vodítka najdete v článku investiční byt 2026.
- Zaměřte se na rychlost, ne na cenu. Když se průměrný byt pronajme za 31 dní a v exponovaných lokalitách do pěti dnů, je připravenost bytu a rychlost reakce cennější než posledních 500 korun v inzerátu. Jak byt připravit, shrnujeme v textu byt k pronájmu, jak ho připravit.
Trh v roce 2026 nabízí majitelům bytů dobrou pozici, ale odměňuje ty, kdo pronájem dělají systematicky. Kolik vám dokážeme garantovat u vašeho bytu, spočítá kalkulačka, a aktuální hladiny nájmů ve vašem městě najdete v cenových mapách.
Často se ptáte
O kolik zdražily byty v roce 2026
Podle ČSOB Indexu bydlení vzrostly ceny bytů ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně o 11,3 % a mezikvartálně o 2,4 %. Rodinné domy přidaly 8,6 % a pozemky 8,8 %. ČSÚ za rok 2025 evidoval u bytů růst 10,6 %, tempo tedy letos mírně zrychlilo.
Jaká je aktuální průměrná sazba hypoték
Průměrná sazba nových hypoték činila podle ČBA Hypomonitoru v červenci 2026 4,90 %. Nabídkové sazby největších bank se pohybují mezi 5,1 a 5,4 % podle délky fixace. Analytici očekávají v nejbližších měsících pásmo 5 až 6 %.
Kolik je průměrné nájemné v Česku
Podle Deloitte Rent Indexu za druhé čtvrtletí 2026 činilo průměrné nájemné v ČR 343 Kč za metr čtvereční měsíčně. V Praze to bylo 462 Kč, v Brně 390 Kč, v Hradci Králové 318 Kč, v Pardubicích 314 Kč, v Olomouci 296 Kč a v Ostravě 254 Kč.
Klesnou ceny nemovitostí do konce roku 2026
Plošný pokles není pravděpodobný. Nabídka nových bytů dlouhodobě nestačí poptávce, v Praze se ročně dokončuje kolem 6 500 bytů. Očekáváme spíš zpomalení tempa růstu z dvouciferného na jednociferné a cenový tlak jen u energeticky neúsporných nemovitostí v třídách E, F a G.
Jak vysoký je výnos z pronájmu bytu
Hrubá výnosnost se v Česku pohybuje kolem 3,4 %, v Ostravě 3,75 %, v Praze 3,54 %, v Olomouci 3,30 % a v Brně 2,89 %. Čistá výnosnost po odečtení nákladů a neobsazenosti je zpravidla o 1,0 až 1,5 procentního bodu nižší.
Co změnila regulace investičních hypoték
Od dubna 2026 platí u úvěru na třetí a další nemovitost limit LTV 70 % a DTI 7. Investor tedy potřebuje 30 % ceny z vlastních zdrojů. Regulace snížila poptávku po investičních hypotékách zhruba o desetinu.
Kdy je nejlepší doba pronajmout byt
Nejsilnějším obdobím roku je konec léta a podzim, tedy od srpna do října, kdy se stěhují studenti a lidé po prázdninách. Od poloviny listopadu poptávka klesá a byt uvolněný v prosinci se pronajímá nejhůř a nejdéle.
Naše zdroje:
Česká bankovní asociace. (2026, červenec). ČBA Hypomonitor: Vyšší sazby ochladily červencový hypoteční trh. https://www.cbamonitor.cz/aktuality/cba-hypomonitor-vyssi-sazby-ochladily-cervencovy-hypotecni-trh-nikoli-jeho-silu
Česká národní banka. (2026). Jak se vyvíjela dvoutýdenní repo sazba ČNB? https://www.cnb.cz/cs/casto-kladene-dotazy/Jak-se-vyvijela-dvoutydenni-repo-sazba-CNB/
Český statistický úřad. (2026). Ceny nemovitostí. https://csu.gov.cz/ceny-nemovitosti
ČSOB. (2026). Index bydlení Q2 2026. České noviny. https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/index-byty-za-rok-zdrazily-o-113-domy-o-86-a-pozemky-o-88-/2860887
Deloitte Česká republika. (2026, 17. srpna). Deloitte Rent Index Q2 2026: Nájemné v Praze i většině krajských měst mírně zlevnilo. https://www.deloitte.com/cz-sk/cs/about/press-room/najemne-v-praze-i-vetsine-krajskych-mest-mirne-zlevnilo.html
Tomáš Suchomel
