Kompletní průvodce: Jak na pronájem bytu bez rizika a starostí

Než vůbec začnete řešit, jak pronajmout byt, podívejte se na něj očima jeho budoucího obyvatele. První dojem totiž rozhoduje o tom, jakou cílovou skupinu oslovíte.

• Čistota a světlo

  Vymalujte na bílo. Je to čisté, opticky to zvětšuje prostor a působí to vzdušně. Světlý byt evokuje klid a pořádek – tedy něco, co hledají lidé, kteří se o váš majetek budou starat jako o vlastní.

• Vybavit, či nevybavit?

  Věčná otázka. Z našich dat a zkušeností víme, že pro dlouhodobý pronájem je nejlepší částečně vybavený byt (kuchyňská linka, sporák, trouba, ideálně vestavěné skříně). Nábytek jako postel nebo gauč si lidé raději zvolí vlastní.

• Údržbu nepodcenit

  Zkontrolujte elektřinu, plyn, těsnění oken. Co nefunguje teď, bude volat po opravě za měsíc.

Mnoho majitelů si řekne: „Musím to pronajmout za co nejvíc, abych pokryl hypotéku.“ To je logické, ale na trhu nebezpečné uvažování. Špatně nastavená cena je jedním z hlavních důvodů, proč byt zůstává prázdný a generuje zbytečnou ztrátu.

Jak na cenotvorbu chytře?

• Sledujte trh

  Podívejte se na portály, za kolik se nabízejí podobné byty ve vašem okolí.

• Počítejte s výpadky

  I při nejlepší vůli se nájemníci čas od času střídají. Realistický byznys plán počítá s obsazeností cca 10–11 měsíců v roce. Každý měsíc, kdy byt leží ladem, vám snižuje roční výnos o více než 8 %.

• Nastavte zálohy

  Nezapomeňte správně spočítat energie a služby, abyste na konci roku neřešili nedoplatky, které už od odstěhovaného nájemníka nevymůžete.

Máte připraveno, máte naceněno. Teď už stačí dát světu vědět: „Pronajmu byt!" Aby se vám ozvali ti praví, inzerát musí mít jistou úroveň.

• Profesionální fotografie

  Zapomeňte na fotky neuklizeného bytu – z mobilu, za šera. Světlé, širokoúhlé a ostré fotky jsou nutnost. Pokud můžete, využijte homestaging, kdy prostor ukážete v jeho nejlepším světle.

• Půdorys

  Lidé potřebují vědět, jestli se jim do ložnice vejde postel i skříň. Půdorys s přesnými rozměry šetří zbytečné prohlídky, stejně jako virtuální model bytu s 360° fotografiemi.

• Text, který prodává

  Nepište jen suchý výčet dispozice (2kk, 50m2, …) a vybavení (kuchyňská linka, trouba, pračka a jiné). Popište atmosféru. Je tam klid do vnitrobloku? Je to blízko do parku? Jak se tam bude cítit rodina a jak jednotlivec?

Nejkritičtější fáze bezpečného pronájmu bytu je výběr spolehlivého nájemníka. Na inzerát se vám mohou ozvat desítky lidí. Jak poznat toho pravého? Doporučujeme k výběru přistupovat stejně pečlivě jako personalisté při náboru zaměstnanců – hledejte serióznost a spolehlivost.

Jak postupovat při prověřování?

• Dvoukolové řízení

  První síto udělejte už po telefonu. Ptejte se na zaměstnání, počet osob, zvířata a důvod stěhování. Buďte obezřetní, pokud se někdo musí stěhovat hned zítra – často to značí útěk před problémy.

• Digitální stopa

  Ještě před prohlídkou si zájemce „proklepněte" na internetu. Sociální sítě často napoví o životním stylu více než uhlazené vystupování na prohlídce.

• Registry dlužníků

  Chtějte vidět bezdlužnost. Jako fyzická osoba nemáte do všech registrů tak snadný přístup jako specializovaná správcovská firma, ale minimálně o výpis exekucí si na poště určitě zažádejte.

Stáhli jste si vzor smlouvy z internetu zdarma? Pozor na to. Právní vztahy u nemovitostí jsou složité a špatná smlouva vás může stát desítky tisíc korun i roky soudních tahanic.

Na co si dát pozor:

• Strategie „zkušební doby“

  Zejména pokud s pronajímáním začínáte, uzavřete první smlouvu klidně jen na 2 nebo 3 měsíce. Je to taková zkušební doba, během které zjistíte, zda nájemník platí včas a nedělá hluk. Prodloužit smlouvu můžete vždycky.

• Kauce (jistota)

  Trvejte minimálně na jednom, lépe však dvou měsíčních nájmech předem. Pokud má nájemník děti nebo domácí mazlíčky, klidně i třech.

• Inflační doložka

  Nezapomeňte ji do smlouvy zakotvit, abyste mohli v budoucnu reagovat na růst cen.

• Nájem vs. Podnájem

  Zde je velký právní rozdíl. Zákon silně chrání nájemníka (je těžké mu dát výpověď). U podnájemní smlouvy je vztah flexibilnější a umožňuje rychlejší řešení problémů.

Získejte neprůstřelné vzory smluv na našem webináři

Nechcete riskovat se vzory staženými zdarma z internetu? V rámci našeho placeného webináře pro majitele nemovitostí získáte nejen know-how, ale i kompletní balíček dokumentů, které vyladili naši právníci.

• Nájemní smlouva – byt
• Nájemní smlouva – rodinný dům
• Výpověď z nájmu (s výpovědní dobou i okamžitá)
• Předávací protokol

Chci přístup k webináři a vzorům smluv

Podpisem smlouvy starosti nekončí, ale začínají. Co dělat, když chci pronajmout byt svépomocí bez realitky a mít klid? Musíte být připraveni řešit:

• Opravy a havárie

  Prasklá voda nebo rozbitý kotel nepočkají. Musíte mít po ruce kontakty na řemeslníky všech představitelných profesí.

• Vyúčtování služeb

  Jednou ročně vás čeká noční směna plná matematiky nad vyúčtováním služeb od SVJ a dodavatelů energií.

• Noční můru majitele – neplatič

  Pokud narazíte na profesionálního neplatiče, který zná kličky v jednání i zákoně, může jeho vystěhování trvat i déle než rok. Po celou tu dobu nájemné neplatí, vy hradíte poplatky a soudy se vlečou. Toto je riziko, které jako jednotlivec nesete v plné výši.