Mám správně nastavené nájemné? Nepronajímejte byt pod cenou

O kolik si můžete říct, určuje především lokalita a dispozice bytu. Průměrně se v Česku nájemné pohybuje mezi 200–450 korunami za metr čtvereční, ale záleží na konkrétní nemovitosti a například i sezóně. U nejběžnějšího bytu o velikosti 70 m2 se férová cena pohybuje v regionech od 14 000 Kč, v Praze a větších městech může být klidně i přes 30 000 Kč. Avšak přesnou výši vám nepoví ani nabídka inzerce a ani cenové mapy.

Možná vás to překvapí, ale většina majitelů svůj byt pronajímá pod skutečnou tržní hodnotou. Není to proto, že by neuměli počítat. Je to proto, že optimalizace pronájmu je náročný úkol vyžadující zkušenosti s realitním trhem, psychologií prodeje a analýzou dat. Pocity a selský rozum jednoduše nestačí.

Obavy z nepříjemného jednání trestá inflace

Nejčastějším důvodem pro akceptování nižšího nájemného je přirozená obava ze změny: „Současný nájemník platí včas, nebudu ho dráždit zvýšením. Co kdyby odešel a já zůstanu měsíc či dva bez příjmu?“

Bydlí u vás už pár let a máte dobré vztahy. Dokonce tak dobré, že se raději ročně připravíte o desítky tisíc korun zisku. „Hledat nového zájemce, zařizovat papírování, riskovat… to mi za ty dva tisíce navíc nestojí,“ říkáte si nejspíš.

Už jen představa náročného jednání s nájemníkem o navýšení nájemného je mnohým doslova proti srsti. Někteří majitelé tak dlouhé roky nenajdou odvahu, aby s nájemníkem domluvili alespoň takové zvýšení, které by pokrylo inflaci. Někdy dokonce tajně doufají, že nájemník brzy odejde a vyšší nájemné si domluví už s někým jiným.

Roky plynou a hodnotu vašeho příjmu ukrajuje inflace. 

Nemluvě o tom, že dobrovolně ignorujete celorepublikový 5–6 % růst nájemného, který vidíme nejen ve větších městech.

Za pár let, až bude byt potřebovat nový kotel, lehkou rekonstrukci nebo nějaké jiné vylepšení, musíte mít z čeho brát. Současný nájemník se dříve či později odstěhuje a vy budete muset z tržního nájemného slevit, protože zanedbaný byt ztratí na atraktivitě. Nebo do něj budete muset investovat statisíce ze spoření na stáří, což jistě nechcete.

Přitom řešení je jednoduché. Přestaňte se na pronájem dívat jako na starost a vnímejte ho jako investici. Jejím úkolem je generovat maximální možný výnos s minimálním rizikem. My vám ukážeme, jak o nastavení výše nájemného uvažovat, aby vám byt dlouhodobě vydělával.

1. Data z online inzerce jsou zavádějící

Jestli sledujete průměrné ceny na veřejných realitních portálech, je to určitě lepší než nic, ale je to pohled do zpětného zrcátka. Tyto ceny jsou často jen zbožným přáním majitelů – bývají nadhodnocené v průměru alespoň o 10 %.

My při odhadech pracujeme s tvrdými daty:

• Realizační ceny
  Díky placeným nástrojům a vlastní databázi známe skutečné ceny, za které se byty v dané lokalitě pronajímají.
• Doba inzerce
  Vidíme, jak dlouho visí předražené byty v nabídce. Naši klienti na nájem nečekají. Cenu nastavujeme správně napoprvé.
• Garantovaný růst
  Součástí naší smlouvy je inflační doložka. Každý rok automaticky navyšujeme nájem za vás, bez nepříjemných debat s nájemníkem.

2. Každý detail má svou cenu. Znáte ji?

Optimalizace nájemného není magie, je to matematika. Drobné, cílené investice mohou mít okamžitou návratnost. Klientům takové úpravy navrhujeme a pomáháme realizovat, abychom měli jistotu, že jejich byt využívá svůj potenciál naplno.

• Základní vybavení
  Myčka na nádobí? Investice 8 000 Kč, ale + 500 Kč k měsíčnímu nájmu. Návratnost za 16 měsíců, a přitom dramaticky zvýšíte okruh zájemců.
• Stav bytu
  Profesionální vymalování a úklid stojí pár tisíc, ale zkrátí dobu neobsazenosti klidně o měsíc. Okamžitě jste v plusu.
• Wellbeing

Větší investice do vybavení bytu ve stylu wellbeing dělá z bytu domov. Emoce v prodeji rozhodují, takže kromě vyššího nájemného roste i hodnota nemovitosti. Rozhodnutí investovat do wellbeingu se může obratem zhodnotit o 63 %.

• Dispozice a lokalita
  Garážové stání, balkon nebo blízkost parku. Každá výhoda má svou cenu. Inzerát je proto nutné psát na míru – rodině s dětmi zdůraznit školku za rohem, mladému páru zase cyklostezku. Díky tomu budou ochotni zaplatit víc.
• Administrativní rizika
  Špatně zformulovaná smlouva nebo chybné vyúčtování služeb vás může stát balík. Stačí jedna chyba a budete litovat, že jste neoslovili nás a neužíváte si 100% garantovaného příjmu. Sice pracujeme za provizi, ale veškeré energie přepisujeme na sebe a zálohy do SVJ platíme za majitele. Používáme neprůstřelné smlouvy a procesy ověřené tisíci pronájmy.

Příklad z praxe (Praha, 2025) 

Klient pronajímal v Praze byt 1+kk za 12 000 Kč. Průměrná nabídková cena na internetu byla 15 000 Kč. Po naší analýze a drobných úpravách jsme byt pronajali za finálních 16 500 Kč. Klientovi garantujeme 13 200 Kč měsíčně. Výsledek?

• O 1 200 Kč měsíčně vyšší příjem pro klienta
• Nulový čas strávený správou
• 100% jistota příjmu, i kdyby byl byt prázdný nebo nájemník neplatil

Přestaňte svůj čas topit ve ztrátovém pronájmu

Každá hodina, kterou strávíte řešením kapajícího kohoutku nebo sháněním nového nájemníka, je hodina, kterou jste mohli věnovat rodině, práci nebo odpočinku. Spočítali jsme, že našim klientům šetříme až 80 hodin ročně.

Nechat si profesionálně spravovat pronájem bytu nemusí být náklad, může to být výnosná investice. Strategické rozhodnutí vedoucí k maximalizaci zisku a minimalizaci rizika. GarantovanyNajem.cz takovou službu v ČR nabídl jako první, dnes spravujeme přes 850 bytů.

Z rozdílu mezi tržním a garantovaným nájemným kryjeme případná rizika, opotřebení a škody. Na konci spolupráce majiteli byt předáváme v původním stavu – uklizený, vymalovaný a bez poškození.

Chcete znát reálný potenciál vašeho bytu? Rádi pro vás zpracujeme kalkulaci na míru vašemu bytu zcela zdarma.