Dodatek k nájemní smlouvě. Kdy ho potřebujete a co v něm musí být

Nájem končí za měsíc, nájemník platí včas a oba chcete pokračovat. Stačí podání ruky, nebo je potřeba papír? A co když se k nájemníkovi nastěhuje partner nebo chce v bytě chovat psa? Dodatek k nájemní smlouvě je písemná změna už uzavřené smlouvy. Nenahrazuje ji, jen upravuje konkrétní články, třeba dobu nájmu, osoby v bytě nebo platby. 

Vyplatí se ale začít dobrou nájemní smlouvou. Co v ní nesmí chybět, shrnuje náš článek o tom, na co si dát pozor v nájemní smlouvě. Dnes se podíváme jen na změny během nájmu.

Kdy potřebujete dodatek k nájemní smlouvě

Nájemní smlouva k bytu vyžaduje písemnou formu (§ 2237 OZ). A co zákon vyžaduje písemně, to lze také měnit jen písemně (§ 564 OZ). Ústní domluva o delším nájmu nebo jiné ceně vám tak při sporu nemusí pomoct. Dodatek potřebujete vždy, když se mění něco, co smlouva výslovně upravuje.

Nejčastěji jde o tyto situace:

• Prodloužení doby nájmu
• Přistoupení dalšího nájemce nebo změna nájemce
• Změna výše nájemného mimo zákonný postup
• Změna kauce
• Nové služby, způsob placení energií nebo změna vybavení bytu
• Souhlas se zvířetem, podnikáním nebo podnájmem, pokud je smlouva omezuje
  

Naopak dodatek nepotřebujete tam, kde změnu dopředu počítá smlouva nebo zákon. Typicky jde o každoroční zvýšení podle sjednané inflační doložky, úpravu záloh na služby nebo oznámení nového člena domácnosti. Vždy ale platí, že změnu je dobré mít písemně aspoň v podobě oznámení nebo e-mailu.

Zvýšení nájemného je samostatná kapitola. Kromě dohody existuje i jednostranný postup podle § 2249 OZ a každoroční inflační doložka. Všechny tři cesty najdete v článku jak zvýšit nájemné v roce 2026.

Co musí dodatek obsahovat

Dodatek nemusí být dlouhý, ale musí být přesný. Projděte si před podpisem tento checklist.

• Označení stran
  Jména, data narození nebo IČO a adresy pronajímatele i všech nájemců, stejně jako v původní smlouvě.
• Odkaz na původní smlouvu
  Datum uzavření smlouvy, adresa a číslo bytu a pořadové číslo dodatku, pokud jich je víc.
• Přesně vymezené změny
  Které články se mění a jak nově zní. Nepište jen „nájem se prodlužuje“, uveďte celé nové znění ustanovení.
• Konkrétní data
  U prodloužení nové datum skončení nájmu, u ostatních změn den, od kterého platí.
• Ustanovení o zbytku smlouvy
  Věta, že ostatní ujednání původní smlouvy zůstávají beze změny.
• Datum, podpisy a počet vyhotovení
  Podepisují všechny strany původní smlouvy. Každá strana dostane jeden originál.

Ukázková formulace pro prodloužení může znít takto: „Smluvní strany se dohodly, že článek III odst. 1 smlouvy nově zní: Nájem se sjednává na dobu určitou do 31. 12. 2027.“

Prodloužení nájemní smlouvy

Chcete pokračovat se stejným nájemníkem? Máte tři možnosti a každá se hodí na něco jiného.

Pokud nájemník sám požádá o prodloužení, žádost o prodloužení nájemní smlouvy nemá předepsanou formu. Doporučujeme ji ale chtít písemně, e-mail stačí. Máte pak doklad, kdy a za jakých podmínek o pokračování stál, a čas na rozmyšlenou, jestli nájem prodloužit beze změn, nebo třeba s upraveným nájemným.

Prodloužení je zároveň ideální chvíle na revizi smlouvy. Zkontrolujte, zda nájemné odpovídá trhu, zda smlouva obsahuje inflační doložku, jestli sedí kontakty, počet osob v bytě a seznam vybavení. Pokud se mění víc bodů najednou, bývá přehlednější podepsat novou smlouvu než skládat dodatek k dodatku.

Automatické prodloužení nájemní smlouvy a jak mu předejít

Tady vzniká nejvíc nechtěných nájmů. Pokud nájemce po skončení nájmu na dobu určitou bydlí v bytě ještě alespoň tři měsíce a vy ho v té době písemně nevyzvete, aby byt opustil, nájem se ze zákona obnoví. A to na stejnou dobu, jako byl sjednán dříve, nejvýše však na dva roky (§ 2285 OZ).

Máme ale i dobrou zprávu. Podle Nejvyššího soudu (sp. zn. 26 Cdo 1082/2017) nemusíte kvůli tomu podávat žalobu. Stačí včasná písemná výzva k opuštění bytu, kterou nájemci prokazatelně doručíte. Zákon zároveň připouští, aby si strany ve smlouvě ujednaly něco jiného.

Obnovení nájmu tak můžete ve smlouvě vyloučit. I tak ale doporučujeme výzvu poslat, protože přesný rozsah takového ujednání mohou soudy posuzovat různě.

Praktická rada: zapište si do kalendáře datum skončení nájmu a pošlete výzvu ideálně v den skončení nebo pár dní po něm. Pokud chcete nájem ukončit dřív nebo jinak, projděte si náš přehled, jak probíhá ukončení nájemní smlouvy. Pokud byste museli sáhnout k výpovědi, řiďte se návodem na výpověď z nájmu, kterou soud neshodí ze stolu.

Další nájemce, změna nájemce a další časté změny

Dodatek k nájemní smlouvě a další nájemce

Nastěhuje-li se k nájemci partner nebo spolubydlící, jsou dvě cesty. Buď se nový člověk stane jen členem domácnosti. Nájemce vám to musí oznámit a pokud to smlouva vyhrazuje, potřebuje u osoby, která není blízká, váš písemný souhlas (§ 2272 OZ). Nebo nový člověk přistoupí ke smlouvě jako další nájemce. K tomu je potřeba souhlas všech stran, tedy dodatek (§ 2270 OZ). Společní nájemci pak za nájemné odpovídají společně a nerozdílně, což je pro vás jistější.

Dodatek k nájemní smlouvě a změna nájemce

Když chce původní nájemce odejít a byt přenechat někomu jinému, nabízí zákon postoupení smlouvy, které je účinné až s vaším souhlasem (§ 1895 OZ). V praxi je ale často čistší ukončit starý nájem dohodou, byt převzít s protokolem a s novým nájemcem podepsat novou smlouvu. Nový člověk tak projde stejným prověřením jako kterýkoli jiný zájemce a vy máte jasno, kdo odpovídá za případné škody z doby před výměnou.

Dodatek k nájemní smlouvě a energie

Změna výše záloh na služby dodatek obvykle nepotřebuje. Pokud se změní cena nebo rozsah služeb, můžete zálohy upravit písemným a zdůvodněným oznámením. Nová záloha platí nejdříve od následujícího měsíce po doručení (zákon č. 67/2013 Sb.). Dodatek je ale na místě, když měníte způsob placení, třeba když nájemce začne odebírat elektřinu nebo plyn přímo na své jméno.

Zvíře, podnikání a kauce

Nájemce smí v bytě chovat zvíře, pokud tím ostatním nepůsobí nepřiměřené obtíže, a smí v něm i pracovat nebo podnikat, pokud to byt nezatěžuje víc než běžné bydlení. Pokud chcete mít jasno předem, sepište podmínky do dodatku. Při změně kauce pamatujte na strop. Kauce spolu se smluvními pokutami nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 OZ). Víc se dočtete v článku o tom, jak vysoká může být kauce na byt.

Nejčastější chyby

• Ústní domluva místo dodatku
  U nájmu bytu nestačí. Při sporu budete těžko dokazovat, co přesně jste si slíbili.
• Dodatek podepsaný až po skončení nájmu
  Pokud nájem mezitím skončil, už není co prodlužovat. Podepište dodatek včas, jinak raději uzavřete novou smlouvu.
• Zapomenutá výzva k opuštění bytu
  Tři měsíce utečou rychle a nájem se vám může obnovit až na dva roky.
• Chybějící podpis některého z nájemců
  U společného nájmu musí dodatek podepsat všichni. Jinak se můžete dostat do sporu o to, pro koho změna platí.
• Kauce nad zákonný limit
  Navýšení kauce nad trojnásobek nájemného neobstojí. Pozor na to i při snižování nájemného.
• Nový nájemce bez prověření
  Změna nájemce je ve skutečnosti nový nájemní vztah. Nový člověk si zaslouží stejně pečlivou kontrolu jako první zájemce. Když se výběr nepovede, pomůže vám návod, jak vystěhovat neplatiče legálně.
  

Jak to řešíme v Garantovaném nájmu

Smlouvy s podnájemníky i jejich změny připravujeme sami a hlídáme všechny termíny. Prodloužení, výzvy i výměny obyvatel bytu tak za vás nikdo nezmešká. S Garantovaným nájmem vám nájemné chodí každý měsíc, ať se v bytě mění cokoli.

Často se ptáte

Musí být dodatek k nájemní smlouvě písemný?

Ano. Nájemní smlouva k bytu vyžaduje písemnou formu, a proto i její změny musí být písemné. Dodatek musí podepsat všechny strany původní smlouvy. Pokud si nejste jistí, jak smluvně ošetřit pronájem bytu, přečtěte si náš návod pro majitele bytů.

Jak prodloužit nájemní smlouvu?

Nejčastěji dodatkem, který přesně stanoví nové datum skončení nájmu. Další možností je prolongační doložka přímo ve smlouvě, nebo uzavření nové smlouvy.

Kdy se nájemní smlouva prodlouží automaticky?

Když nájemce po skončení nájmu na dobu určitou užívá byt ještě alespoň tři měsíce a pronajímatel ho v té době písemně nevyzve k opuštění bytu. Nájem se pak obnoví na stejnou dobu, nejvýše na dva roky.

Lze automatické prodloužení nájmu ve smlouvě vyloučit?

Zákon připouští, aby si strany ve smlouvě ujednaly něco jiného, takže obnovení nájmu lze smluvně vyloučit. Přesto doporučujeme po skončení nájmu poslat nájemci písemnou výzvu k opuštění bytu. Je to nejjistější ochrana.

Jak přidat dalšího nájemce do smlouvy?

Dodatkem, ve kterém nový nájemce přistoupí ke smlouvě se souhlasem pronajímatele i dosavadního nájemce. Pokud se nový člověk stane jen členem domácnosti, stačí oznámení, případně souhlas pronajímatele, pokud si ho ve smlouvě vyhradil.

Potřebuji dodatek při změně záloh na energie?

Obvykle ne. Při změně ceny nebo rozsahu služeb stačí písemné a zdůvodněné oznámení nové výše zálohy. Dodatek je vhodný při změně způsobu placení.

Zdroje

• Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) – Zákony pro lidi
• Zákon č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů – Zákony pro lidi
• Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1082/2017 – Zákony pro lidi