Pronájem bytu cizincům a ohlašovací povinnost, na kterou majitelé nejčastěji doplácí
Slušný nájemník, který platí včas a byt vrací v pořádku. To, že je cizinec, vás nemusí trápit ani vteřinu. Pokud ovšem víte o jedné povinnosti, na kterou spousta majitelů zapomíná. Máte totiž jen tři pracovní dny na to, abyste jeho ubytování ohlásili policii. K tomu musíte vést domovní knihu a na požádání vydat potvrzení o ubytování. Co přesně po vás zákon chce, čím se liší nájemník z EU a odkud hrozí pokuta?
U majitelů nemovitostí označení cizinec často evokuje levnou pracovní sílu, která hledá alternativu k ubytovně. Cizinec může ale stejně dobře být i špičkový specialista pracující pro velkou mezinárodní společnost.
V některých městech jde o velmi lukrativní segment, na který jako majitel nemovitosti můžete cílit – například v Hradci Králové nebo Brně, ale cizinci se jako silná skupina objevují i v jiných městech, pro která jsme zpracovali cenové mapy nájmů. Pro některé nemovitosti tak může jít o podobně zajímavou skupinu potenciálních nájemníků, jako je tomu u starších větších bytů v okolí univerzit při pronájmu studentům.
Kdo je „ubytovatel“ a proč jste jím i vy
Slovo ubytovatel evokuje hotel nebo penzion. Zákon o pobytu cizinců (č. 326/1999 Sb.) ho ale chápe mnohem šířeji. Ubytovatelem je každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu, a ubytováním se rozumí i vztah založený nájemní nebo podnájemní smlouvou. Jinými slovy, jakmile pronajmete byt cizinci, stáváte se ze zákona ubytovatelem se vším, co k tomu patří.
A pozor na rozšířený omyl. Povinnosti se netýkají jen nájemníků ze třetích zemí, ale všech osob bez českého občanství, tedy i občanů Evropské unie. Rozdíly mezi nimi existují, ale ohlašovací povinnost ubytovatele máte u cizince z jakékoliv země.
Čtyři povinnosti majitele při pronájmu cizinci
Zákon ukládá ubytovateli konkrétní povinnosti (§ 100). U běžného pronájmu bytu jsou v praxi klíčové čtyři:
- Oznámit ubytování policii
Do tří pracovních dnů od ubytování nahlásit cizince útvaru cizinecké policie. - Vést domovní knihu
Evidovat zákonem stanovené údaje o nájemníkovi a době ubytování a uchovávat je šest let. - Vydat potvrzení o ubytování
Na požádání vystavit nájemníkovi potvrzení o ubytování, které často potřebuje pro úřady. - Zajistit přiměřené ubytování
Dodržet minimální plochu a hygienický standard, typicky že byt nesmí být přeplněný.
K tomu přistupuje povinnost neprodleně oznámit policii úmrtí ubytovaného cizince a umožnit kontrolu. Projděme si hlavní povinnosti podrobně.
Ohlašovací povinnost (3 pracovní dny)
Nejdůležitější a nejčastěji opomíjená povinnost. Ubytování cizince musíte oznámit do tří pracovních dnů od chvíle, kdy se u vás ubytoval. Oznámení adresujte útvaru cizinecké policie a dejte si pozor, že ho podáváte jedním ze tří dovolených způsobů:
- předložením vyplněného přihlašovacího tiskopisu,
- předložením listinného dokumentu se stejnými údaji,
- online přes internetovou aplikaci Ubyport (dnes nejpohodlnější cesta).
Pokud pronajímáte byt jako nepodnikatel, můžete si vybrat papírovou i online formu. Kdo má ubytování jako předmět podnikání, nahlašuje povinně přes Ubyport. Splníte-li oznámení vy jako ubytovatel, nemusí už nájemník hlásit svůj pobyt sám, takže mu tím zároveň ušetříte cestu na úřad.
Domovní kniha a evidence cizinců
Domovní kniha je dokument, do kterého zapisujete údaje o ubytovaném cizinci v rozsahu přihlašovacího tiskopisu a k tomu počátek a konec ubytování. Nemusí jít o žádný oficiální svázaný sešit, postačí i soubor listinných dokumentů podepsaných cizincem, pokud obsahují požadované údaje. Do evidence patří zejména:
- jméno a příjmení cizince,
- datum narození a státní občanství,
- číslo cestovního dokladu a druh pobytového oprávnění,
- adresa ubytování,
- počátek a konec ubytování.
Zápisy veďte průběžně, čitelně a chronologicky. Domovní knihu uchovávejte šest let od posledního zápisu a na požádání ji předložte policii ke kontrole. A protože pracujete s osobními údaji, nakládejte s nimi v souladu s GDPR, tedy jen pro tento účel a zabezpečeně.
Vzor domovní knihy ani přihlašovací tiskopis si nemusíte vymýšlet, formuláře najdete na stránkách cizinecké policie. Podstatné je knihu skutečně vést, ne ji dopisovat až ve chvíli, kdy zazvoní kontrola.
Potvrzení o ubytování existují dvě různá
Tady se nejčastěji chybuje, protože pod jedním názvem se skrývají dva odlišné dokumenty.
Potvrzení o ubytování od ubytovatele
První je potvrzení o ubytování podle § 100, které jako ubytovatel vydáváte nájemníkovi na požádání. Obsahuje jméno a příjmení cizince, ulici, místo a dobu ubytování. Slouží nájemníkovi jako doklad, že u vás skutečně bydlí. Je jednoduché a nevyžaduje žádné ověření.
Doklad o zajištění ubytování k pobytu
Druhý je doklad (potvrzení) o zajištění ubytování, který cizinec potřebuje jako povinnou přílohu k žádosti o dlouhodobé vízum, dlouhodobý nebo trvalý pobyt. Tento dokument má větší význam. U žadatelů ze třetích zemí musí být podpis ubytovatele úředně ověřený (na CzechPointu nebo u notáře), případně učiněný přes datovou schránku. U občanů EU a jejich rodinných příslušníků se úřední ověření nevyžaduje.
Máme ale i dobrou zprávu. Jako doklad o zajištění ubytování zpravidla poslouží i samotná nájemní smlouva k bytu, a u té ověřené podpisy potřeba nejsou. Jak má dobrá nájemní smlouva vypadat, rozebíráme v samostatném článku, stejně jako naše doporučení při nastavení výše kauce při pronájmu bytu.
Nájemník z EU versus ze třetí země
Rozdíl mezi občanem EU a cizincem ze třetí země se projeví hlavně ve dvou věcech. Vaše ohlašovací povinnost ale trvá v obou případech.
- Hlášení pobytu cizincem
Cizinec ze třetí země musí svůj pobyt ohlásit do 3 dnů od vstupu do ČR. Občan EU až tehdy, pokud chce pobývat déle než 30 dnů, a to do 30 dnů. Pokud ale ubytování nahlásíte vy jako ubytovatel, tuto povinnost za nájemníka fakticky splníte. - Ověřený podpis na dokladu k pobytu
U žádostí o pobyt ze třetích zemí musí být podpis na dokladu o ubytování úředně ověřený. U občanů EU a jejich rodin nikoli.
Přiměřené ubytování a metry čtvereční
Zákon chce, aby ubytování cizince nebylo zjevně nepřiměřené. V praxi to znamená hlavně minimální podlahovou plochu na osobu. Byt nesmí být přeplněný:
- nejméně 8 m², bydlí-li v bytě jedna osoba,
- nejméně 12,6 m² pro dvě osoby,
- a dalších 5 m² na každou další ubytovanou osobu.
Tohle je dobré hlídat i kvůli sobě. Přeplněný byt znamená vyšší opotřebení, vyšší riziko sousedských sporů a v konečném důsledku dražší údržbu.
Pokuty za nesplnění povinností
Ohlašovací povinnost není formalita bez následků. Za její nesplnění, za nevedení domovní knihy nebo za její vedení v rozporu se zákonem hrozí ubytovateli pokuta. U fyzické osoby, která nepronajímá jako podnikatel, může jít až o 12násobek životního minima (66 000 Kč v roce 2026), u podnikatele nebo firmy až o 50 000 Kč. U opakovaného porušení částky rostou.
Pokuta přitom může přijít i za jediného neohlášeného nájemníka. Vzhledem k tomu, že celé ohlášení přes Ubyport zabere pár minut, připadá nám opomenutí jako zbytečně drahá chyba.
Praktické tipy, než pronajmete byt cizinci
- Ověřte totožnost a pobytový status z cestovního dokladu a pobytového oprávnění. U třetích zemí zkontrolujte platnost víza či povolení k pobytu.
- Proveďte standardní prověření nájemníka, tedy registry exekucí a insolvence, doložení příjmů a reference. Občanství s platební morálkou nesouvisí.
- Uzavřete písemnou nájemní smlouvu, ideálně dvojjazyčnou, ať nájemník rozumí svým povinnostem.
- Ohlaste ubytování do tří pracovních dnů a rovnou si založte domovní knihu.
- Připravte si potvrzení o ubytování, nájemník ho bude nejspíš potřebovat pro úřady.
Jak pronájem cizincům řešíme v Garantovaném nájmu
Administrativa kolem cizinců je přesně ten typ povinností, které se snadno prošvihnou, protože běží na tři pracovní dny a majitel na ně ve shonu všedních věcí často zapomene. V rámci správy nemovitostí je proto přebíráme za majitele:
- Hlídáme lhůty a hlásíme ubytování přes Ubyport za vás, takže třídenní lhůtu nikdy nezmeškáme.
- Vedeme domovní knihu a zpracováváme osobní údaje v souladu s GDPR.
- Vystavujeme potvrzení o ubytování a připravujeme podklady pro nájemníkovy pobytové záležitosti.
- Prověřujeme pobytový status i platební schopnost zájemce, takže si do bytu pustíte prověřeného nájemníka bez ohledu na to, odkud je.
Nejenže za vás vyřídíme veškerou ohlašovací povinnost a evidenci, ale díky službě Garantovaný nájem dostáváte sjednané nájemné každý měsíc, ať nájemníka najdeme kdekoli a ať se děje cokoli. Pronájem cizinci tak pro vás znamená stejný klid jako kterýkoli jiný.
Často se ptáte
Musím hlásit nájemníka cizince, i když je z EU?
Ano. Ohlašovací povinnost ubytovatele se vztahuje na každou osobu bez českého občanství, tedy i na občany EU. Liší se jen povinnosti samotného cizince a nároky na ověření podpisu u pobytových dokladů.
Do kdy musím ohlásit ubytování cizince?
Do tří pracovních dnů od ubytování, útvaru cizinecké policie. Oznámit lze přihlašovacím tiskopisem, listinným dokumentem, nebo online přes aplikaci Ubyport. Podnikatelský ubytovatel hlásí přes Ubyport povinně.
Co je domovní kniha a jak dlouho ji vést?
Je to evidence údajů o ubytovaném cizinci a době ubytování v rozsahu přihlašovacího tiskopisu. Vede ji ubytovatel, na požádání ji předkládá policii a uchovává ji šest let od posledního zápisu.
Musí být na potvrzení o ubytování ověřený podpis?
Záleží na účelu. Prosté potvrzení o ubytování pro nájemníka ověření nevyžaduje. Doklad o zajištění ubytování k žádosti o vízum nebo pobyt ze třetí země ověřený podpis vyžaduje, u občanů EU nikoli. Nájemní smlouva jako doklad ověřené podpisy nepotřebuje.
Jaká hrozí pokuta za neohlášení cizince?
Za nesplnění ohlašovací povinnosti nebo nevedení domovní knihy hrozí pokuta až do 12násobku životního minima u fyzické osoby a až 50 000 Kč u podnikatele či firmy. U opakovaného porušení jsou sankce vyšší.
